Successione nel contratto di locazione

Ai sensi dell’articolo 6 della legge numero 392 del 1978, in caso di morte del conduttore gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi e i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi.

 

Successione nel contratto del convivente more uxorio

La Corte Costituzionale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale di tale norma nella parte in cui non prevede che tra i successibili nella titolarità del contratto di locazione, in caso di morte del conduttore, vi sia il convivente more uxorio.

Inoltre, è stata altresì dichiarata l’illegittimità costituzionale di tale norma nella parte in cui non prevede la successione nel contratto di locazione del conduttore che abbia cessato la convivenza, in favore dell’ex convivente quando vi sia prole naturale.

Pertanto, nell’ipotesi di convivenza cessata, la presenza di prole è requisito necessario per la legittimità della successione ex lege nel contratto di locazione.

Inoltre, con riferimento alla successione del convivente di fatto nel contratto stipulato dal conduttore, occorre richiamare quanto previsto dal comma 44 dell’articolo unico della legge Cirinnà.

Il succitato comma 44, dispone, infatti, che “nei casi di morte del conduttore o di suo recesso dal contratto di locazione della casa di comune residenza, il convivente di fatto ha facoltà di succedergli nel contratto”.

Dunque, a differenza di quanto avviene per il coniuge superstite convivente, il quale subentra automaticamente nel contratto di locazione stipulato dal coniuge deceduto, per il convivente di fatto, non è previsto il subentro automatico nel contratto di locazione ma, al contrario, è prevista la sola “facoltà” di subentrare nello stesso.

Quanto alle modalità di esercizio della facoltà di succedere nel contratto, appare chiaro che tale facoltà debba essere esercitata nella medesima forma prevista per il contratto di locazione (forma scritta).

 

Successione nel contratto dell’ex coniuge

In caso di separazione giudiziale, di scioglimento del matrimonio, di cessazione degli effetti civili dello stesso, nel contratto di locazione succede, al conduttore, l’altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest’ultimo.

In caso di separazione consensuale, o di nullità matrimoniale, al conduttore succede l’altro coniuge se tra i due si sia così convenuto.

 

Successione nel contratto dell’erede, dei parenti ed affini

Perché vi sia la successione dell’erede, dei parenti ed affini nel contratto di locazione occorre che questi al momento dell’apertura della successione fosse abitualmente convivente.

La convivenza con il conduttore defunto, ai fini che qui interessano, costituisce una situazione complessa caratterizzata dalla stabilità e dall’ abitualità, da una comunanza di vita preesistente al decesso.

Tali requisiti non possono dirsi esistenti qualora il pretendente successore si sia trasferito nella abitazione locata solo per ragioni transitorie.

Ai fini della prova di questa complessa situazione non è sufficiente il certificato storico anagrafico, che ha un valore meramente presuntivo della comune residenza ivi annotata.

In mancanza di eredi, nonché di prova da parte degli eredi della condizione di convivenza abituale, il contratto di locazione si estingue.

 

Il recesso dal contratto e l’abbandono dell’immobile

Il presupposto della successione prevista dall’articolo 6 comma primo della legge 392 del 78 è il decesso del conduttore.

A tale evenienza non è assimilabile il recesso dal contratto, nonché l’abbandono dell’immobile da parte dello stesso.

Come ha evidenziato la Corte Costituzionale, con la sentenza numero 252 del 1989, sarebbe contrario allo spirito della legge consentire la successione nella locazione di parenti o affini del conduttore ove questi receda dal contratto, oppure abbandoni volontariamente l’immobile.

 

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