Cos’è, come funziona e come si fa una Cessione del Contratto di Locazione

Si ha la cessione del contratto quando una parte (il cedente) di un contratto originario stipula con un terzo (il cessionario) un apposito contratto di cessione con il quale cedente e cessionario si accordano per trasferire a quest’ultimo il contratto.

Ma vediamo ora più nel dettaglio in cosa consiste la cessione del contratto di locazione.

 

Differenza tra cessione e subentro

Il termine cessione indica il trasferimento consensuale del contratto di locazione da parte del locatore o del conduttore ad un terzo soggetto. Invece, si utilizza il termine “subentro” quando il trasferimento avviene in maniera non volontaria da parte di una delle parti coinvolte (ad esempio, in caso di decesso del locatore o nella vendita dell’immobile già locato a terzi). Questo è il significato dei termini “cessione” e “subentro” nel contesto del contratto di locazione.

A differenza della cessione, il subentro non prevede il pagamento di imposte ma solo la comunicazione all’Agenzia delle Entrate con il modello RLI. In sintesi, la cessione e il subentro sono due processi diversi che possono avere implicazioni legali e fiscali differenti.

È importante comprendere la differenza tra i due termini  per evitare confusioni e per scegliere le opzioni più adatte alle proprie esigenze.

 

Differenza con la sublocazione

Nel caso di cessione di un contratto di locazione si instaura un rapporto diretto tra locatore e terzo cessionario, con fuoriuscita del conduttore originario, mentre nell’ipotesi di sublocazione si verifica esclusivamente un ulteriore rapporto, la cui esistenza dipende da quella del contratto principale che permane.

 

Adempimenti

La modifica di un contratto, tra cui rientra anche la cessione di una locazione, richiede determinati adempimenti che devono essere eseguiti da entrambe le parti coinvolte.

In primo luogo è necessario comunicare tempestivamente tale richiesta tra le parti del contratto.

Sia il locatario che il conduttore devono comunicare la cessione del contratto di locazione a terzi attraverso una comunicazione ufficiale, tramite PEC ovvero raccomandata A/R, fornendo un preavviso non inferiore a sei mesi e motivando la richiesta.

Una volta ottenuto l’accordo tra locatore ed inquilino, è necessario comunicare la cessione all’Agenzia delle entrate entro 30 giorni dall’avvenuto cambio, utilizzando la stessa modalità utilizzata per la stipula iniziale del contratto.

È obbligatorio comunicare tale modifica tramite il modello RLI o il modello F24 Elide

 

Versamento imposta di registro

Nel caso di cessione del contratto di locazione l’imposta di registro da pagare è di € 67,00, se la cessione è a titolo gratuito, altrimenti, se è a titolo oneroso, si applica il 2% sul corrispettivo pattuito tra le parti, con un minimo di € 67,00. L’imposta di registro dovrà essere pagata entro 30 giorni dalla cessione tramite modello F24 o tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate.

Chi paga la cessione del contratto

Le spese di cessione del contratto di locazione solitamente sono a carico del cedente, ovvero della persona che cede il contratto. Tuttavia, le parti possono decidere in modo diverso e stabilire chi dovrà sostenere tali spese tra il cedente e l’acquirente.

 

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Cedolare secca e cessione del contratto di locazione

Nella cessione del contratto di locazione, la cedolare secca può essere applicata dal nuovo locatore solo se il precedente proprietario ha già scelto questa opzione fiscale.

Inoltre, anche quando è stata esercitata l’opzione per il regime fiscale della “cedolare secca”, sulle cessioni dei contratti di locazione è comunque dovuta l’imposta di registro, pari a 67 euro, se la cessione avviene senza corrispettivo, e al 2%, in caso di cessione con corrispettivo.

Come precisato, infatti, nel provvedimento dell’Agenzia delle Entrate 55394 del 2011 tra le imposte sostituite dalla cedolare secca rientrano l’imposta di registro dovuta sulle risoluzioni e sulle proroghe, ma non l’imposta dovuta sulle cessioni.

 

Cessione del contratto di locazione ad uso abitativo

In tema di contratti di locazione ad uso abitativo la norma di riferimento è l’articolo 2 della legge 392 del 1978, in base alla quale il conduttore non può sublocare totalmente l’immobile né può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore.

Fatta eccezione per il contratto di locazione di durata ultranovennale la cessione del contratto di locazione non richiede la forma scritta.

Inoltre, per giurisprudenza dominante, la cessione del contratto di locazione si perfeziona nel momento in cui il locatore vi consente anche tacitamente, come nel caso in cui, venuto a conoscenza della cessione, abbia consentito il godimento dell’immobile da parte del cessionario ed accettato gli effetti della cessione, ricevendo da quest’ultimo il canone di locazione.

Tale punto tuttavia non è pacifico, dal momento vi sono anche alcune sentenze di segno contrario.

Allo stesso modo controversa è la possibilità di una cessione del contratto di locazione dalla parte del locatore, visto che la normativa parla espressamente solo l’ipotesi della cessione per iniziativa del conduttore.

 

Cessione del contratto di locazione ad uso commerciale

La cessione del contratto di locazione ad uso commerciale, invece, è regolata dall’articolo 36 della legge 392 del 1978 che attribuisce al conduttore la facoltà di cedere a terzi il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta l’azienda.

Tale normativa, che costituisce una deroga a quanto stabilito all’articolo 1594 del codice civile che vieta la cessione del contratto di locazione in mancanza del consenso del locatore, trova la sua motivazione nella volontà di agevolare il trasferimento della titolarità aziendale e assicurare una continuità nelle attività commerciali.

Pur non essendoci l’obbligo di assenso da parte del locatore rispetto alla cessione, vi è, tuttavia, l’obbligo conduttore di comunicare l’avvenuta cessione mediante raccomandata con avviso di ricevimento e il diritto del locatore di opporsi alla cessione, entro 30 giorni, in presenza di gravi motivi.

Secondo l’orientamento maggioritario della giurisprudenza, a seguito della cessione dell’azienda, non si verificherebbe la automatica cessione del contratto di locazione; infatti, in tal caso, sarebbe necessario un espresso accordo scritto che statuisca il trasferimento della locazione.

 

Azione giudiziaria

In merito alla responsabilità del cedente la legge stabilisce che il locatore, se non ha liberato il cedente, ha azione contro lo stesso, qualora il cessionario non adempia alle proprie obbligazioni.

Pertanto, se il locatore non ha rilasciato un atto di liberazione, il contratto di locazione rimane valido per il cedente che potrebbe  essere ritenuto responsabile in solido per il mancato pagamento dei canoni di locazione da parte del cessionario.

 

Fac-simile

Scarica di seguito il fac-simile di cessione del contratto di locazione.

 

Guarda il mio video sull’argomento: