Cessione del contratto di locazione

cessione del contratto di locazione

Si ha la cessione del contratto quando una parte (il cedente) di un contratto originario stipula con un terzo (il cessionario) un apposito contratto di cessione con il quale cedente e cessionario si accordano per trasferire a quest’ultimo il contratto.

Ma vediamo ora più nel dettaglio in cosa consiste la cessione del contratto di locazione

 

Differenza con la sublocazione

Nel caso di cessione di un contratto di locazione si instaura un rapporto diretto tra locatore e terzo cessionario, con fuoriuscita del conduttore originario, mentre nell’ipotesi di sublocazione si verifica esclusivamente un ulteriore rapporto, la cui esistenza dipende da quella del contratto principale che permane.

 

Cessione del contratto di locazione ad uso abitativo

In tema di contratti di locazione ad uso abitativo la norma di riferimento è l’articolo 2 della legge 392 del 1978, in base alla quale il conduttore non può sublocare totalmente l’immobile né può cedere ad altri il contratto senza il consenso del locatore.

Fatta eccezione per il contratto di locazione di durata ultranovennale la cessione del contratto di locazione non richiede la forma scritta.

Inoltre, per giurisprudenza dominante, la cessione del contratto di locazione si perfeziona nel momento in cui il locatore vi consente anche tacitamente, come nel caso in cui, venuto a conoscenza della cessione, abbia consentito il godimento dell’immobile da parte del cessionario ed accettato gli effetti della cessione, ricevendo da quest’ultimo il canone di locazione.

Tale punto tuttavia non è pacifico, dal momento vi sono anche alcune sentenze di segno contrario.

Allo stesso modo controversa è la possibilità di una cessione del contratto di locazione dalla parte del locatore, visto che la normativa parla espressamente solo l’ipotesi della cessione per iniziativa del conduttore.

 

Cessione del contratto di locazione ad uso commerciale

La cessione del contratto di locazione ad uso commerciale, invece, è regolata dall’articolo 36 della legge 392 del 1978 che attribuisce al conduttore la facoltà di cedere a terzi il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduto locata l’azienda.

Tale normativa, che costituisce una deroga a quanto stabilito all’articolo 1594 del codice civile che vieta la cessione del contratto di locazione in mancanza del consenso del locatore, trova la sua motivazione nella volontà di agevolare il trasferimento della titolarità aziendale e assicurare una continuità nelle attività commerciali.

Pur non essendoci l’obbligo di assenso da parte del locatore rispetto alla cessione, vi è, tuttavia, l’obbligo conduttore di comunicare l’avvenuta cessione mediante raccomandata con avviso di ricevimento e il diritto del locatore di opporsi alla cessione, entro 30 giorni, in presenza di gravi motivi.

Secondo l’orientamento maggioritario della giurisprudenza, a seguito della cessione dell’azienda, non si verificherebbe la automatica cessione del contratto di locazione; infatti, in tal caso, sarebbe necessario un espresso accordo scritto che statuisca il trasferimento della locazione.

 

Aspetti Fiscali

Nel caso di cessione del contratto di locazione l’imposta di registro da pagare è di € 67,00, se la cessione è a titolo gratuito, altrimenti, se è a titolo oneroso, si applica il 2% sul corrispettivo pattuito tra le parti, con un minimo di € 67,00. L’imposta di registro dovrà essere pagata entro 30 giorni dalla cessione tramite modello F24 o tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate.

Azione giudiziaria

In merito alla responsabilità del cedente la legge stabilisce che il locatore, se non ha liberato il cedente, ha azione contro lo stesso, qualora il cessionario non adempia alle proprie obbligazioni.

 

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