In questo articolo ti spiego in cosa consiste il diritto di prelazione in caso di vendita dell’immobile locato, distinguendo anche tra l’ipotesi della locazione peer uso abitativo da quella per uso commerciale.
Diritto di prelazione: presupposti
In caso di trasferimento a terzi dell’immobile locato al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione da esercitarsi con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 392 del 1978.
Il diritto di prelazione in caso di vendita dell’immobile locato, nelle locazioni per uso abitativo, è disciplinato dall’art. 3 della legge 431 del 1998, ed è limitato al concorso di tre circostanze:
1) il proprietario abbia comunicato al conduttore di voler vendere a terzi la proprietà;
2) il proprietario abbia intimato disdetta per la prima scadenza contrattuale;
3) il proprietario non sia titolare di altri immobili ad uso abitativo, oltre alla propria abitazione.
Comunicazioni del locatore e del conduttore
Secondo il suddetto articolo 38, in particolare, nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
Nella comunicazione dovranno essere indicati il corrispettivo, le altre condizioni della vendita, nonché l’invito a esercitare o meno il diritto di prelazione.
Il conduttore potrà esercitare il diritto di prelazione entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione, offrendo di acquistare l’immobile alle medesime condizioni a lui comunicate dal proprietario.
Il termine di 60 giorni è un termine di decadenza, con la conseguenza che nel caso in cui il conduttore non abbia comunicato nei termini la propria accettazione, dovrà ritenersi che abbia rinunciato alla prelazione.
Una volta esercitato il diritto di prelazione, il pagamento del prezzo di acquisto deve essere effettuato entro 30 giorni, decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell’avvenuta notifica della comunicazione del proprietario/locatore, contestualmente alla stipula del rogito notarile, o quanto meno del preliminare.
Diritto di prelazione: esclusione
Il diritto di prelazione non opera in alcuni casi specifici alcuni dei quali vengono di seguito elencati:
- se la vendita avviene successivamente alla prima scadenza contrattuale;
- se l’immobile in questione è di proprietà di più soggetti e fa parte di una comunione ereditaria;
- se il proprietario vende l’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado;
- se il proprietario vende l’intero edificio di cui l’unità locata sia parte integrante.
Conseguenza dell’inadempimento del proprietario
Nel caso in cui il proprietario non provveda alla notificazione o venda l’immobile a un prezzo inferiore rispetto a quello dichiarato al conduttore, quest’ultimo entro sei mesi dalla trascrizione del contratto potrà riscattare l’immobile direttamente dall’acquirente, versando il prezzo indicato nel contratto di vendita concluso dal proprietario/locatore, oltre a potersi rivalere contro quest’ultimo per non aver rispettato la prelazione.
Diritto di prelazione nelle locazioni per uso diverso
Il diritto di prelazione è un diritto del conduttore anche nel caso dei contratti ad uso diverso dall’abitativo.
In tale ipotesi però è escluso in alcuni casi specifici e cioè a titolo di esempio:
- se il contratto di locazione riguarda un immobile adibito ad attività che non comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori;
- se l’immobile è destinato ad attività professionali;
- se l’immobile è impiegato per attività di carattere transitorio;
- se l’immobile si trova all’interno di stazioni ferroviarie, porti, aereoporti;
- nel caso di alberghi o villaggi turistici;
- nel caso di immobili ove siano svolte attività assistenziali, culturali, scolastiche;
- se il conduttore è lo stato o altro ente pubblico territoriale, a prescindere dal fatto che l’attività svolta implichi contatto con il pubblico
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