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In questo articolo ti parlerò di cosa accade in caso di vendita di un immobile locato, con particolare riguardo agli effetti di tale vendita nei confronti del conduttore.
Vendita dell’immobile locato: è possibile?
La vendita dell’immobile locato è possibile per il proprietario nonostante la sussistenza del contratto di locazione.
Ai sensi dell’articolo 1599 c.c., il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente se ha data anteriore alla vendita dell’immobile. Ciò significa, in pratica, che l’acquirente deve rispettare la locazione stipulata dal precedente proprietario prima dell’atto di vendita.
Si ricorda che la necessità di vendere l’immobile è uno dei motivi per i quali è possibile dare disdetta alla prima scadenza del contratto di locazione.
Subentro nei diritti del precedente proprietario
Il subentro del nuovo acquirente nel contratto di locazione comporta il trasferimento a questi di tutte le obbligazioni già assunte dal precedente locatore/venditore, in quanto l’acquirente rileva il contratto nello stato di fatto e di diritto in cui si trova (vedi articolo 1102 del codice civile).
Il nuovo acquirente potrà ad esempio: avvalersi della disdetta, se il venditore precedentemente all’atto di vendita aveva comunicato la disdetta del contratto; avvalersi dell’aumento Istat richiesto dal precedente proprietario; richiedere al conduttore il risarcimento dei danni conseguenti all’omissione dell’ordinaria manutenzione, anche qualora questi si siano verificati prima della vendita.
Se il contratto è scaduto e, nonostante ciò, l’inquilino si rifiuta di liberare l’immobile in locazione, l’acquirente potrà procedere con lo sfratto per finita locazione analogamente a come avrebbe potuto procedere il precedente proprietario.
Allo stesso modo nel caso in cui vi siano delle morosità maturate prima della vendita, l’acquirente che subentra nei diritti derivanti dal contratto, potrà agire con lo sfratto per morosità.
Diritto di prelazione
Il conduttore non potrà in alcun modo ostacolare la vendita dell’immobile locato, ma potrà esercitare il diritto di prelazione all’acquisto del bene.
Tuttavia, tale diritto non sorge in maniera automatica ma, come stabilito dall’art. 3 della legge 431 del 1998, nelle locazioni per uso abitativo, è limitato al concorso di tre circostanze:
1) il proprietario abbia comunicato al conduttore di voler vendere a terzi la proprietà;
2) il proprietario abbia intimato disdetta per la prima scadenza contrattuale;
3) il proprietario non sia titolare di altri immobili ad uso abitativo, oltre alla propria abitazione.
Formalità del subentro
Nel caso di vendita le parti del contratto di locazione non sono obbligate a stipulare un nuovo contratto, anche se potranno eventualmente farlo, o mantenendo le condizioni del vecchio contratto o cambiandole nel caso in cui le esigenze siano diverse.
Necessaria, invece, è la comunicazione all’Agenzia delle Entrate del subentro nel contratto di locazione da parte del nuovo proprietario, mediante compilazione di un modulo RLI. In tal caso, come precisato all’Agenzia delle Entrate, non dovrà essere corrisposta alcuna imposta.
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