Ciao benvenuto nel mio blog! In questo articolo ti spiego quali sono le caratteristiche della sublocazione nonchè la sua differenza con la cessione del contratto di locazione.
È legale sublocare un immobile?
La sublocazione è un contratto derivato dalla locazione principale in cui il conduttore effettua una cessione dell’immobile o di altro bene ad un terzo dietro pagamento di un corrispettivo.
La sublocazione è una pratica di per sé consentita e legale, salvo che le parti non abbiano pattuito nel contratto di locazione di vietarla.
Differenza con la cessione del contratto di locazione
L’art. 1594 c.c. prevede che il conduttore possa sublocare la casa locatagli, salvo patto contrario, ma che non possa cedere il contratto senza il consenso del locatore.
Tale articolo sancisce la differenza tra sublocazione e cessione del contratto, quest’ultimo disciplinato dagli articoli 1406 e seguenti del codice civile.
Mentre nella sublocazione il conduttore, pur cedendo in tutto in parte la disponibilità del bene a un terzo, resta vincolato nei suoi obblighi verso il locatore, nella cessione del contratto il conduttore perde il proprio vincolo della locazione ed unico obbligato nei confronti del locatore resta il cessionario cioè il nuovo conduttore.
Durata della sublocazione e destinazione d’uso dell’immobile
Il subconduttore può godere dell’immobile o del bene esclusivamente per il tempo concesso al conduttore originario e, al termine della locazione principale, cesserà, pertanto, anche la sublocazione. Inoltre, non è possibile per il subconduttore mutare la destinazione d’uso dell’immobile.
Il contratto di sublocazione ad uso abitativo
Un decreto ministeriale del 30 dicembre 2002 ha stabilito il divieto di sublocazione nei contratti transitori in quelli stipulati con studenti universitari fuori sede.
In relazione gli immobili ad uso abitativo la sublocazione è regolata dall’articolo 2 della legge numero 392 del 1978. Tale normativa prevede che il conduttore non possa sublocare l’immobile nella sua totalità senza il consenso del locatore. Salvo patto contrario, tuttavia, il conduttore potrà però sublocare una parte dell’immobile semplicemente comunicando al locatore tale circostanza con lettera raccomandata, indicando i dettagli della sublocazione (identità del subconduttore, durata ecc). Ciò significa che, salvo che non sia stata espressamente vietata la sublocazione, il locatore non potrà opporsi ad una sublocazione parziale (di singoli vani) dell’immobile locato.
Il contratto di sublocazione ad uso commerciale
La sublocazione può avere ad oggetto non solo immobili ad uso abitativo, ma anche immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo.
In questo caso il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione ad uso commerciale anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda.
In questo caso il conduttore dovrà comunicare tale circostanza al locatore, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, e quest’ultimo potrà opporsi per gravi motivi entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione.
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Rapporti tra le parti
Qualora il conduttore sublochi totalmente o parzialmente di immobile condotto in locazione senza il consenso del locatore quest’ultimo potrà rilascio dell’immobile al Tribunale, oltre al risarcimento dei danni.
Qualora il conduttore sia debitore nei confronti del locatore potrà avvalersi di un’azione diretta nei confronti del subconduttore per recuperare quanto dovuto dal proprio conduttore.
Infatti, ai sensi dell’articolo 1595 del codice civile il locatore ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione e per costringerlo ad adempiere tutte le altre obbligazioni derivanti dal contratto di sublocazione.
Registrazione del contratto
Il contratto di sublocazione deve essere registrato pagando l’imposta di registro del 2% sul canone entro 30 giorni dalla stipula del contratto il canone di locazione; quest’ultimo è liberamente determinabile dalle parti non essendo più soggetto alla misura dell’equo canone.
Canone di sublocazione e dichiarazione dei redditi
Il reddito derivante dai canoni di sublocazione va indicato in dichiarazione dei redditi nella categoria “redditi diversi”, a differenza dei redditi derivanti dalla locazione principale che, invece, rientrano nei redditi fondiari e vanno riportati nel quadro B della dichiarazione.
Nella sublocazione, infatti, come afferma l’Agenzia delle Entrate, colui che subaffitta non è il proprietario dell’immobile bensì un mero “concedente”.
Sublocazione e cedolare secca
In base alle norme in vigore non è possibile applicare la cedolare secca ai contratti di sublocazione.
Ciò è dovuto al fatto che, come abbiamo visto sopra, i redditi derivanti dal subaffitto non rientrano nei redditi fondiari, bensì nei redditi diversi e non sono, pertanto, assoggettabili alla tassa piatta della cedolare secca.
L’unica eccezione a tale regola è quella degli affitti brevi per i quali, anche in caso di sublocazione, può applicarsi tale regime fiscale speciale in virtù di quanto previsto dal D.L. 50 del 2017.
Sublocazione parziale
La sblocazione è totale quando riguarda l’intera unità immobiliare locata, altrimenti, se riguarda solo una sua porzione dell’immobile, si parla di sublocazione parziale.
La disciplina della sublocazione parziale è diversa rispetto a quella della sublocazione totale.
Nel caso della sublocazione totale, la legge 392/1978 stabilisce il divieto di sublocazione, qualora tale facoltà non sia stata espressamente concessa dal locatore, mediante un’apposita clausola contenuta nel contratto di locazione, ovvero mediante una scrittura privata successiva.
La sublocazione totale è, pertanto, ammessa solamente in presenza del consenso espresso del locatore.
La sublocazione parziale, invece, è ammessa, qualora le parti non abbiano diversamente stabilito nel contratto di locazione principale.
Pertanto, qualora il contratto di locazione non preveda nulla al riguardo, ovvero non contenga una espressa clausola di divieto della sublocazione, sarà possibile per il conduttore subaffittare parzialmente l’immobile locato.
Il conduttore che vorrà sublocare parzialmente l’immobile locato dovrà darne comunicazione al locatore, indicando nella detta comunicazione le generalità del subconduttore, la durata della sublocazione, e il numero dei locali sublocati.
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