Il verbale di rilascio di immobile è un documento che viene compilato nel momento in cui l’immobile locato deve essere restituito, per finita locazione o per intervenuto accordo tra le parti.
Perchè redigere un verbale di rilascio?
La ragione per cui le parti redigono questo documento risiede nella necessità di fotografare lo stato dell’immobile al momento del rilascio dello stesso e, in particolare, di dare atto della presenza di eventuali danni, dello stato dei consumi e della presenza di mobili che siano di proprietà del conduttore.
In particolare, il verbale dovrà principalmente attestare lo stato delle pareti, dei pavimenti, degli infissi e degli elettrodomestici.
Dovrà darsi atto della consegna delle chiavi, dichiararsi se il conduttore ha effettuato tutti i pagamenti a cui è tenuto, a titolo di canoni e di oneri accessori, come le spese condominiali.
Il locatore dovrà, altresì, dichiarare che restituisce il deposito cauzionale, specificando l’importo degli eventuali interessi eventualmente dovuti.
Si consiglia, inoltre, di allegare al verbale di riconsegna delle fotografie dello stato dei luoghi, nonché di munirsi di testimoni, che si rileveranno particolarmente utili nel caso in cui il conduttore si rifiutasse di sottoscrivere il verbale di riconsegna e non riconoscesse la propria responsabilità per i danni riscontrati.
È importante che il verbale di rilascio venga raffrontato con la scrittura redatta al momento della consegna dell’immobile all’inizio della locazione, in quanto solo da tale raffronto è possibile determinare la presenza di danni che non siano riconducibili alla normale usura.
Per tale motivo, è opportuno che anche all’inizio della locazione si rediga un verbale di consegna dell’immobile locato; solo così il conduttore potrà evitare di rispondere per situazioni preesistenti.
Inoltre, il conduttore dovrà prestare particolare attenzione all’adozione, nel contratto di locazione, di clausole di stile, ricorrenti, che danno una descrizione dell’immobile del tutto positiva, ma che spesso non corrisponde al reale stato dello stesso.
Si tratta di clausole del tipo “esaminato lo stato dell’immobile si dà atto che si trova in buono stato locativo”….oppure dove si dà atto che l’immobile è “adatto all’uso convenuto”.
Tali clausole sono in particolare frequenti nei contratti ad uso abitativo, mentre nei contratti per uso diverso è maggiore l’attenzione alle condizioni generali dell’immobile sia al momento della consegna che del rilascio.
Quale rimedio in caso di danni?
Nel caso in cui al momento del rilascio emergano danni all’immobile, il locatore potrà trattenere, in tutto o in parte, il deposito cauzionale.
È possibile, altresì, redigere il verbale di riconsegna con riserva. Ciò significa che il proprietario si riserva di compensare, in sede giudiziale, un eventuale conguaglio delle spese, delle bollette o di un danno riscontrato nell’immobile, con il deposito cauzionale trattenuto.
È importante sottolineare che, qualora dovessero sorgere contestazioni in sede di rilascio per la presenza di danni, il proprietario dovrà iniziare una causa per l’accertamento di tali danni e solo un giudice potrà dichiarare il diritto del locatore a trattenere il deposito cauzionale, nonché l’esatto ammontare del risarcimento dovuto
Inoltre, in presenza di danni gravi, il proprietario potrà rifiutare la consegna delle chiavi e finché il conduttore non abbia ripristinato lo stato dell’immobile o non ti sia trovato un diverso accordo tra le parti, il conduttore sarà tenuto al pagamento del corrispettivo fino al momento dell’esatto adempimento ai sensi dell’articolo 1591 c.c.
Infine, molto spesso è necessario redigere un verbale anche quando il rapporto di locazione si conclude a seguito di uno sfratto per morosità.
In questi casi capita, infatti, che l’inquilino, a seguito dell’ordinanza di convalida di sfratto decida di lasciare l’immobile spontaneamente ed è opportuno che tutto l’iter sia accompagnato dal verbale di rilascio immobile.
Nel caso, invece, in cui l’immobile venga rilasciato a seguito dell’intervento dell’ufficiale giudiziario, nell’ambito di uno sfratto esecutivo, sarà lo stesso Ufficiale a redigere un verbale in cui viene descritto lo stato dell’immobile al momento del rilascio.
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