Cosa succede se, al termine della locazione, il locatore scopre che vi sono danneggiamenti delle pareti dell’appartamento?
Sentenza del Tribunale di Milano del 2021
A dare una risposta a questo quesito è stata di recente una sentenza del Tribunale di Milano, la numero 9637 del 19 novembre 2021, che ha posto in evidenza un principio ormai consolidato della giurisprudenza della Cassazione, quello per cui l’inquilino deve sempre consegnare l’appartamento in buono stato di manutenzione, salvo il normale deterioramento derivante dall’uso.
Ad esempio, rientra nella normalità il fatto che dopo tanti anni la moquette sia consumata, che le cinghie delle tapparelle siano rovinate, che vi sia bisogno di cambiare parti di elettrodomestici.
E in merito ai danni alle pareti?
Per i danni alle pareti si intende riferirsi, ad esempio, ai danni derivanti dai fori lasciati nelle pareti a seguito dell’ancoraggio di quadri o di mensole, oppure della differenza di colore che si verifica tra parti di un muro quando vi si appoggia sopra un mobile.
In questi casi il contratto di locazione può stabilire un rimborso forfettario, addossando al conduttore l’obbligo di provvedere alla tinteggiatura e stuccatura.
Nel caso, invece, in cui il contratto locazione non dica nulla, la sentenza del Tribunale di Milano menzionata ha recentemente stabilito che il locatore non può pretendere che il conduttore riporti l’immobile a nuovo, provvedendo alla pitturazione delle pareti e o al ripristino delle stesse.
Il principio che viene sancito dalla sentenza sopra richiamata è quello per cui il locatore deve tollerare il normale deterioramento di parti dell’appartamento, così come pure deve tollerare quei piccoli danni causati dalla normale usura derivante dal decorso del tempo, che rientrano nella conseguenze dell’ordinario godimento dell’immobile.
In pratica dei danni alle pareti risponde l’inquilino solo nel caso in cui il locatore riesca a dimostrare che questi sono stati determinati dall’incuria e dal cattivo uso da parte del conduttore. In tal caso, tuttavia, il locatore dovrà provare anche lo stato originario dell’immobile e la differenza con lo stato al momento del rilascio.
Proprio a tale proposito è opportuno che le parti al momento del rilascio dell’immobile sottoscrivano un verbale di rilascio.
Tale scrittura consente infatti di fotografare lo stato dell’immobile al momento del rilascio dello stesso e, in particolare, di dare atto della presenza di eventuali danni. È altresì importante che tale scrittura venga raffrontata con quella redatta al momento della consegna dell’immobile, in modo tale da stabilire quali danni siano derivanti dalla normale usura e quali siano derivanti dall’incuria e dal cattivo uso del conduttore.
Ti invito a leggere in proposito anche il mio articolo sui vizi dell’immobile locato.
Può il locatore trattenere la cauzione nel caso della presenza di danni alle pareti?
La risposta è no. Egli dovrebbe prima citare il conduttore davanti a un Giudice per stabilire se i danni siano imputabili all’inquilino. Se invece non viene avviata l’azione giudiziaria, allora il proprietario dovrà restituire il deposito cauzionale comprensivo degli interessi.
Guarda anche il mio video sull’argomento!
