L’articolo 657 c.p.c. disciplina, oltre allo sfratto per finita locazione, anche l’intimazione di licenza per finita locazione.
In cosa consiste l’intimazione di licenza per finita locazione
In particolare il locatore con l’intimazione di licenza può intimare al conduttore il rilascio dell’immobile locato prima della scadenza del contratto.
Si differenzia, pertanto, dallo sfratto per finita locazione che può essere intimato, invece dopo la scadenza del contratto, purché non sia intervenuto un tacito rinnovo di quest’ultimo.
Pertanto, il presupposto sufficiente e necessario per azionare tale procedimento è che il contratto venga a scadere (licenza) o sia già scaduto (sfratto).
La licenza per finita locazione costituisce, dunque, una particolare ipotesi di provvedimento di condanna in futuro, essendo richiesta ancora prima della scadenza prevista contrattualmente.
Mentre nel caso di sfratto per finita locazione occorre che il locatore abbia già, precedentemente all’instaurazione del procedimento per la convalida, comunicato la disdetta o recesso dal contratto di locazione, o comunque che l’effetto risolutivo per scadenza del termine si sia già verificato, nel caso del procedimento di licenza per finita locazione, l’atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida può contenere esso stesso la comunicazione di disdetta o recesso.
Sulle spese processuali
In merito al rimborso delle spese processuali sostenute dal locatore, nel procedimento di licenza per finita locazione, la Cassazione e i Giudici di merito hanno affermato il principio per cui il Giudice non può disporre la condanna delle spese a carico del conduttore, non essendoci il principio della soccombenza.
La ragione di ciò è stata individuata nel fatto che il provvedimento di convalida in questo caso non è pronunciato in dipendenza di un fatto del convenuto, ma di un interesse esclusivo dell’attore alla costituzione in via preventiva di un titolo esecutivo da far valere successivamente alla scadenza del contratto (cfr. Cassazione 3969 del 2007).
Differenza con lo sfratto per necessità
Qualora il conduttore abbia ricevuto una comunicazione di diniego di rinnovo per la prima scadenza contrattuale e non abbia rilasciato l’immobile, il locatore non potrà notificare un atto di intimazione di licenza per finita locazione ma, per ottenere il rilascio dell’immobile, dovrà depositare in Tribunale un ricorso ex articolo 447 bis c.p.c. e avviare un procedimento che verrà condotto con il rito locatizio (si parla anche in questi casi di sfratto per necessità).
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