Che cos’è e quando si usa
Il comodato, previsto dall’art. 1803 c.c., è quel contratto con il quale una parte (comodante) consegna all’altra (comodatario) un bene mobile e immobile, affinché questi se ne serva per un tempo e un uso determinato con l’obbligo poi di restituirlo.
Il contratto di comodato è normalmente a titolo gratuito, anche se è possibile per le parti far ricorso ad un comodato cd. oneroso fissando un corrispettivo, a carico del comodatario, che però dovrà essere di una misura tale da non costituire un vero e proprio corrispettivo per il godimento della cosa, altrimenti verrebbe tradita la natura tipica del contratto di comodato.
Come funziona – diritti ed obblighi delle parti
Il contratto di comodato è regolato dall’articolo 1803 e seguenti del codice civile.
L’art. 1804 c.c. indica quelle che sono le obbligazioni del comodatario. Quest’ultimo, in particolare, deve custodire il bene con la diligenza del buon padre di famiglia (quella dell’uomo medio). Inoltre, si stabilisce, in tale articolo, che il comodatario non può concedere il comodato a terzi senza aver prima ricevuto il consenso del comodante.
Nel caso in cui il comodatario non rispetti gli obblighi di cui all’articolo 1804 c.c., dovrà restituire il bene al comodante e risarcire l’eventuale danno.
Sul comodatario grava, altresì, il rischio del perimento della cosa, mentre lo stesso non risponde del normale deterioramento, ad eccezione del caso in cui questo sia dovuto a sua colpa.
Di contro, il comodante è responsabile di eventuali vizi della cosa data in comodato e, se questi dovessero causare danni al comodatario, gli stessi dovranno essere risarciti nel caso in cui il comodante fosse stato a conoscenza di tali vizi e non avesse avvertito il comodatario.
Forma, durata e risoluzione
Forma
In virtù del principio della libertà della forma, deve ritenersi che lo stesso possa essere pattuito anche verbalmente e senza un accordo scritto.
Durata
In ordine al termine, va distinto, il comodato precario, dal comodato con previsione di termini di durata.
Nel caso del comodato precario, che è senza la fissazione di un termine, il codice civile prevede l’obbligo del comodatario di restituire la cosa al comodante non appena gli venga richiesta.
Al contrario, nell’ipotesi in cui vi sia la previsione di un termine di durata, l’obbligo di restituzione da parte del comodatario si verifica alla scadenza del termine convenuto, oppure quando il comodatario ha terminato di servirsi della cosa secondo l’uso stabilito nel contratto.
Infine, nel caso in cui ci sia la morte del comodatario, il comodante potrà chiedere agli eredi l’immediata restituzione, anche nel caso in cui sia stato pattuito un termine.
Ipotesi di recesso/risoluzione
Oltre all’ ipotesi di recesso vista sopra del comodato precario ex art. 1810 c.c., in cui abbiamo visto che il comodatario è tenuto a restituire l’immobile a semplice richiesta del comodante, vi sono altre ipotesi di recesso/risoluzione del contratto di comodato previste dal codice civile, che sono in particolare le seguenti:
Ai sensi dell’art. 1804 c.c. il comodatario dell’immobile è tenuto a restituirlo qualora non adempia agli obblighi previsti. La giurisprudenza è divisa se, in questi casi, si debba ricorrere all’istituto della risoluzione per inadempimento oppure del recesso unilaterale.
Ai sensi dell’art. 1809 comma 2 c.c., qualora prima della scadenza sopraggiunga una imprevista ed urgente necessità da parte del comodante, quest’ultimo può richiedere la restituzione immediata dell’immobile (ad esempio ne caso in cui il comodante debba usarla per uso proprio non avendo altra abitazione disponibile).
Registrazione del contratto di comodato
I contratti di comodati devono essere registrati solo al ricorrere di due circostanze:
1) nel caso in cui siano stati redatti in forma scritta;
2) qualora sia stato stipulati verbalmente ma siano citati in altro contratto soggetto a registrazione.
Nel caso di contratto di comodato verbale, invece, non vi è obbligo di registrazione. Tuttavia potranno essere registrati anche questi ultimi contratti qualora si voglia usufruire dell’agevolazione IMU/TASI introdotta dalla legge di stabilità del 2016.
Tale legge, in particolare, prevede nel caso di abitazione fornita in comodato ad un parente in linea retta di primo grado, che la utilizza come abitazione principale, una riduzione della base imponibe.IMU/TASI del 50%. La condizione per usufruire del beneficio è, tuttavia, la registrazione del contratto di comodato.
In merito alla modalità di registrazione questa andrà effettuata presentando ad un ufficio dell’Agenzia delle entrate la seguente documentazione:
1) modello di registrazione 69 in duplice copia;
2) modello F24 con cui è stata pagata l’imposta di registro fissa di euro 200,00;
3) in caso di contratto scritto: contrassegno di pagamento dell’imposta di bollo pari a 16 euro ogni 4 facciate ovvero ogni 100 righe.
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Chi è in comodato d’uso deve pagare l’ Imu, la Tari e la Tasi?
Nei contratti di comodato il pagamento dell’Imu spetta al proprietario, mentre il pagamento della Tasi viene divisa tra proprietario ed inquilino.
Il pagamento della Tari, l’ imposta relativa ai rifiuti, spetta invece sempre a chi usufruisce dell’immobile, e cioè il comodatario.
Rimedi in caso di mancata consegna
Nel caso in cui il contratto di comodato riguardi un bene immobile e il comodatario non voglia restituire il bene al comodante nonostante la scadenza contrattuale, dovrà essere intrapreso un giudizio ordinario di occupazione senza titolo per ottenere la restituzione del bene.
Non si potrà, infatti fare ricorso al giudizio di sfratto per morosità che è una procedura abbreviata riservata solo al caso della presenza contratti di locazione regolarmente registrato.
Ripartizione delle spese
In ordine alle spese, ai sensi dell’articolo 1808 c.c., colui che utilizza il bene dato in comodato dovrà pagare le spese ordinarie, mentre al comodatario spetteranno le spese straordinarie.
Quando il comodato nasconde una locazione
Evidenzio una prassi frequente di utilizzare il comodato per non far figurare un affitto e poter acquisire un affitto in nero.
Enrami i contratti, di comodato e di locazione, garantiscono il godimento di un immobile ma il comodato, come detto, è a titolo gratuito, mentre invece l’affitto prevede il pagamento di un canone di locazione.
Si ricorda che, nel caso di simulazione, la Cassazione (sentenza n. 22126 del 2020) ha stabilito che, qualora il contratto simulato (nel nostro caso il comodato) sia stato stipulato per iscritto, vale la regola generale della limitazione dell’ammissibilità della prova testimoniale, per cui si potrà provare la simulazione solo con una controdichiarazione scritta; quest’ultima è una ulteriore scrittura dalla quale risulta la reale volontà delle parti (nel nostro caso la volontà di affittare).
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