Il contratto di locazione per uso commerciale, o contratto per uso diverso, è quello relativo ad immobili locati per un’attività industriale, commerciale o professionale ed è disciplinata dalla legge 27 luglio 1978 numero 392.
Contratto di locazione per uso commerciale: durata
La durata minima del contratto di locazione per uso commerciale è di 6 anni (di almeno 9 anni nei casi in cui l’immobile sia adibito ad albergo oppure per l’esercizio di attività teatrale).
Il contratto di locazione ad uso diverso si rinnova tacitamente alla scadenza per ulteriori 6 o 9 anni a seconda del tipo attività esercitata.
Come funziona il recesso anticipato
In ordine alla disdetta nelle locazioni per uso commerciale, dobbiamo distinguere l’ipotesi del recesso del conduttore da quella del recesso del locatore, in quanto caratterizzate da tempi, presupposti e morivazioni diverse tra di loro. Vediamole di seguito:
Recesso del conduttore
Si può stabilire nel contratto che il conduttore abbia il diritto di recedere in qualunque momento, dandone avviso al locatore almeno sei mesi prima con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.
Il conduttore può poi recedere sempre, in presenza di gravi motivi, anche in tal caso con un preavviso di almeno sei mesi.
La Corte di Cassazione ha detto in cosa consistono i gravi motivi definendoli come quegli “avvenimenti estranei alla volontà del locatario imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione”.
Recesso del locatore
Il locatore invece non può mai recedere anticipatamente dal contratto né in presenza di una giusta causa né qualora ciò sia previsto dal contratto di locazione e, se inserita, la relativa clausola dovrà considerarsi nulla.
Il locatore potrà, tuttavia, negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza dello stesso, ovvero decorsi i primi 6 anni o i primi 9 anni di locazione.
I motivi diniego del rinnovo alla prima scadenza sono, tuttavia espressamente indicati dalla legge (art. 29 della legge sull’equo canone) e consistono, ad esempio, nell’esigenza di concedere in uso l’immobile ad un componente della propria famiglia, ovvero nella volontà di avviare una propria attività.
La disdetta va comunicata al conduttore, a mezzo lettera raccomandata, almeno 12 mesi prima della scadenza del contratto e, nel caso in cui l’immobile sia adibito ad attività alberghiera, 18 mesi prima.
Inoltre, a pena di nullità, occorre indicare espressamente uno dei motivi citati dall’ordinamento in base al quale è stata presa la decisione di non rinnovare il contratto.
Nel caso in cui, nei mesi successivi al rilascio dell’immobile, il locatore non ponga in essere l’attività indicata quale motivo del diniego di rinnovo, il conduttore potrà richiedere al Tribunale il ripristino del contratto, il rimborso delle spese sostenute per lo sgombero, nonché il rimborso delle spese di ripristino.
La misura del canone di locazione
Il canone di locazione nei contratti di locazione per uso commerciale può essere determinato liberamente.
Inoltre, la legge prevede la possibilità per le parti di stabilire un adeguamento periodico del canone locazione che non potrà superare il 75% della variazione ISTAT registrata per l’anno riferimento.
La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità della clausola che prevede un canone crescente nella locazione ad uso commerciale (cd. canone a scaletta), salvo il solo caso in cui si dimostri che le parti abbiano in realtà voluto con l’aumento del canone nascondere la volontà di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria.
Indennità per la perdita di avviamento
Nelle locazioni commerciali la legge ha previsto una tutela del conduttore dall’eventualità che il locatore non rinnovi il contratto di locazione al fine di subentrare indebitamente nell’attività poste in essere dal conduttore.
In particolare tale tutela consiste in un indennizzo a favore del conduttore, denominato indennità di avviamento, in base al quale il locatore che intende interrompere o non rinnovare il contratto locazione dovrà versare al conduttore una somma di danaro pari a 18 mensilità, elevate a 21 nel caso in cui l’attività esercitata via carattere turistico/ alberghiero.
Tale importo verrà raddoppiato nel caso in cui il locatore, entro un anno dalla disdetta, inizi un’attività identica o simile a quella prima esercitata dal conduttore.
La legge esclude da tale tipo di indennizzo gli immobili destinati ad attività che non comportano contatto diretto con il pubblico, gli immobili destinati all’esercizio di attività professionali, attività a carattere transitorio, alberghi, villaggi turistici ecc..
È nullo qualunque patto stipulato tra le parti volto ad aggirare questo divieto (Corte di Cassazione numero 6959 del 2020).
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