Con il termine sfratto per necessità si indica la procedura giudiziaria, finalizzata alla liberazione dell’immobile, che viene intrapresa quando, nonostante il diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza, comunicato dal locatore, il conduttore non rilasci l’immobile locato.
Lettera di disdetta preliminare
Preliminare allo sfratto per necessità è l’invio di una lettera di disdetta da parte del locatore.
Normalmente i contratti di locazione prevedono che il conduttore possa decidere di liberare l’immobile in qualunque momento, anche nel corso della prima scadenza contrattuale, purché invii regolare disdetta nella quale dovrà indicare i gravi motivi che giustificano il recesso anticipato.
Il locatore, invece, sia nei contratti ad uso abitativo che nei contratti ad uso diverso, può liberare l’immobile per la prima scadenza contrattuale solo in presenza di motivi che sono specificamente indicati dalla legge.
Tali motivi devono essere necessariamente indicati nella lettera di disdetta che il locatore deve inviare al conduttore qualora non voglia rinnovare il contratto alla prima scadenza contrattuale.
Qualora, nonostante il diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza, comunicato dal locatore, il conduttore non rilasci l’immobile locato, il proprietario potrà ricorrere alla procedura di sfratto per necessità.
Sfratto per necessità: le condizioni per l’uso abitativo
La condizione preliminare dello sfratto per necessità per l’uso abitativo, come detto, è principalmente l’invio di una lettera di disdetta da inviarsi almeno sei mesi prima della prima scadenza contrattuale, coincidente con il primo quadriennio, per i contratti a canone libero, e con il primo triennio per i contratti a canone concordato.
Se, ad esempio, è stato sottoscritto in data 1 gennaio 2021 un contratto di locazione a canone libero (4+4), il locatore potrà inviare disdetta per la prima scadenza contrattuale del 31 dicembre 2024, da comunicarsi almeno sei mesi prima di tale data.
L’art. 3 della legge 431/98 prevede che, tuttavia, il proprietario possa dare disdetta per la prima scadenza contrattuale solo al ricorrere di determinate circostanze che sono le seguenti:
- se il locatore vuole utilizzare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli e dei parenti entro il secondo grado;
- se il locatore persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto vuole utilizzare l’immobile per l’esercizio di attività dirette a perseguire tali finalità e offre al conduttore altro immobile;
- se il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio nello stesso comune;
- se l’immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito del quale deve essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore è di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
- se l’immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile all’ultimo piano, il proprietario vuole eseguire sopraelevazione a norme di legge e per eseguirle è indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
- se, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
- se il locatore vuole vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
Sfratto per necessità: le condizioni per l’uso diverso
Le condizioni dello sfatto per necessità per l’uso diverso consistono, principalmente, nel preliminare invio di una lettera di disdetta, da inviarsi stavolta almeno 12 mesi prima della prima scadenza contrattuale (18 mesi nel caso di strutture alberghiere, per le imprese assimilate ai sensi dell’art. 1786 c.c. e per le attività teatrali), coincidente con i primi sei anni (i primi nove anni per le ulteriori attività nei casi suddetti)
Se ad esempio è stato sottoscritto in data 1 gennaio 2021 un contratto di locazione ad uso diverso (6+6), il locatore potrà inviare disdetta per la prima scadenza contrattuale del 31 dicembre 2026, da comunicarsi almeno dodici mesi prima di tale data.
Anche in tale caso i motivi di disdetta nel primo quadriennio dovranno essere quelli tassativamente indicati dalla legge ed in particolare i seguenti:
- a) adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
- b) adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’articolo o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;
- c) demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro, ovvero eseguire su di esso un intervento sulla base di un programma comunale pluriennale di attuazione ai sensi delle leggi vigenti. Nei casi suddetti il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono se, prima della sua esecuzione, siano scaduti i termini della licenza o della concessione e quest’ultima non sia stata nuovamente disposta;
- d) ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme a quanto previsto nell’articolo 12 della legge 11 giugno 1971, n. 426, e ai relativi piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza del conduttore nell’immobile. Anche in tal caso il possesso della prescritta licenza o concessione è condizione per l’azione di rilascio; gli effetti del provvedimento di rilascio si risolvono alle condizioni previste nella precedente lettera.
Contenuto della lettera di disdetta preliminare
Il contenuto della lettera di disdetta preliminare risponde a regole precise.
L’invio di disdetta dal tenore generico senza indicazione specifica dei motivi è nulla, così che in tal caso, come precisa l’ultimo comma dell’articolo 29 della legge n 392, il contratto si intende rinnovato come per legge.
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Tuttavia, se l’atto di diniego di rinnovo alla prima scadenza è nullo e non è in grado di produrre gli effetti di estinzione del rapporto alla prima scadenza contrattuale, ciò non gli impedisce di valere per la scadenza successiva come espressione di volontà contraria alla rinnovazione della locazione, sicché il Giudice può dichiarare cessato il rapporto per una data successiva.
Nel caso in cui poi il locatore non rispetti quanto dichiarato nella lettera di disdetta (ad es. l’impiego dell’immobile per un suo figlio), il conduttore potrebbe far ricorso ad un Giudice per il ripristino del contratto di locazione alle stesse condizioni precedenti, nonché per il rimborso delle spese sostenute per il rilascio dell’immobile.
Procedura dello sfratto per necessità
A differenza della procedura di sfratto per morosità e dello sfratto per finita locazione, nel caso dello sfratto per necessità non andrà notificato un atto di citazione finalizzato ad ottenere un provvedimento di convalida di sfratto, bensì dovrà essere direttamente depositato in Tribunale un ricorso, ai sensi dell’art. 447 bis c.p.c., nel quale il locatore chiederà l’emissione di una ordinanza di rilascio.
Sarà il Tribunale a fissare la data dell’udienza in una apposita ordinanza, che andrà poi notificata al conduttore insieme al ricorso.
Il conduttore potrà, o non costituirsi in giudizio, e in tal caso questo continuerà in sua contumacia, oppure costituirsi in giudizio opponendosi alla domanda di rilascio dell’immobile.
Nel corso del Giudizio, il Giudice potrà decidere se ammettere o meno i mezzi istruttori indicati dalle parti e, in particolare, l’eventuale prova testimoniale articolate dalle stesse.
All’esito del Giudizio, qualora il Giudice ritenga fondata la domanda del locatore emetterà un’ordinanza di rilascio dell’immobile costituente titolo esecutivo e, in base alla quale potrà essere avviata una proceduta esecutiva, analogamente a quella che viene avviata a seguito della convalida di sfratto.
Tempi
I tempi dello sfratto per necessità sono più lunghi di quelli di un procedimento di sfratto per morosità o di finita locazione, che sono procedimenti speciali particolarmente brevi.
Tuttavia tali tempi sono più ridotti rispetto ad una procedura ordinaria, dal momento che viene utilizzato un rito più celere che è quello delle cause di lavoro.
I tempi, comunque, non sono prevedibili (possono andare da pochi mesi fino a 3-4 anni) e dipendono da molti fattori , ma principalmente dalla eventuale costituzione del convenuto e dai motivi di opposizione proposti che, se fondati, possono aprire una fase istruttoria che dilata di non poco i tempi della procedura.
Per evitare ulteriori lungaggini di tempo è importante non provare ad improvvisare e a fare da soli…
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