Il locatore ha l’obbligo, al momento dell’inizio della locazione, di consegnare l’immobile in buono stato di manutenzione.
In relazione ai vizi dell’immobile locati, gli elementi ai quali bisogna prestare attenzione sono, in particolare, la funzionalità di porte e finestre, lo stato dei pavimenti e degli impianti, nonché la pulizia delle pareti.
Per evitare qualunque problema tra conduttore e locatore è opportuno, al momento della consegna dell’immobile, redigere un verbale di consegna, cioè un documento nel quale sono scritte le condizioni dello stesso al momento dell’inizio della locazione. In difetto di tale descrizione, si ritiene che l’immobile sia stato consegnato in buono stato di manutenzione.
Clausola di buono stato al momento della consegna
È importante, altresì, anche la clausola, contenuta spesso nei contratti di locazione, con i quali il conduttore dichiara di aver visitato i locali e di averli trovati esenti dai vizi e in buono stato di manutenzione.
In presenza di tale clausola, il conduttore sarà impossibilitato a fornire una prova diretta a dimostrare che l’immobile al momento della consegna presentava dei vizi.
Occorrerà poi confrontare le condizioni dell’immobile al momento della consegna iniziale con cui con quelle in cui si trova al momento del rilascio al termine della locazione.
Quali sono i vizi che può presentare l’immobile
Costituiscono vizi dell’immobile locato, quelli che incidono sulla idoneità all’uso della cosa, che consentono di chiedere la risoluzione del contratto oppure la riduzione del corrispettivo.
Ci sono poi quei vizi che riguardano la struttura materiale della cosa, che intaccano l’integrità della stessa in modo da impedirne o ridurne notevolmente il godimento.
Restano, invece, esclusi da questa disciplina i guasti e deterioramenti dovuti alla naturale usura, in relazione ai quali vi è l’obbligo del locatore di provvedere alle necessarie riparazioni, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
Le regole sopra indicate sono però derogabili dalle parti, che possono stabilire anche l’accettazione, da parte del conduttore, della consegna di un immobile in condizioni mediocri o scadenti, con conseguente adeguamento degli obblighi di manutenzione e riconsegna.
Quali sono i rimedi per il conduttore in caso di vizi dell’immobile locato
In ordine ai rimedi per il conduttore in caso di vizi dell’immobile locato, si veda l’art. 1578 c.c, ai sensi del quale:
Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in maniera apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Il locatore è tenuto a risarcire il conduttore i danni derivati dai vizi della cosa, se non prova di avere, senza colpa, ignorato i vizi stessi al momento della consegna.
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