Sfratto e gravità dell’inadempimento

sfratto e gravità inadempimento

Sulla base di quanto stabilito dalla legge numero 392 del 1978 la procedura di sfratto per morosità nelle locazioni ad uso abitativo la valutazione della gravità e dell’importanza dell’inadempimento dell’inquilino non può essere valutata liberamente dal Giudice, essendo, infatti, predeterminata per legge sulla base dei parametri stabiliti dall’articolo 5 della medesima legge 392 del 1978.

 

Gravità dell’inadempimento nelle locazioni per uso commerciale

Questa normativa, tuttavia, si applica alle sole locazioni ad uso abitativo. Invece, per quanto riguarda gli sfratti relativi agli immobili ad uso diverso dall’abitativo, la valutazione dell’inadempimento del conduttore viene effettuata sulla base di altri parametri.

In particolare la giurisprudenza ha statuito che affinché possa chiedersi la risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso debba esservi un grave inadempimento dei canoni di locazione, tale da rompere l’equilibrio contrattuale in essere tra le parti, considerato il comportamento complessivo del conduttore e la durata del contratto.

Alla luce di ciò, qualora il conduttore abbia correttamente adempiuto il pagamento dei canoni di locazione pregressi e vi sia il mancato pagamento solo di pochi canoni, il locatore non potrà ottenere la risoluzione del contratto mediante la procedura di sfratto per morosità.

Nella valutazione della gravità dell’inadempimento il giudice dovrà tener conto anche di un criterio proporzionale, basato sulla buona fede contrattuale, così come statuito dalla Cassazione numero 34 del 2005.

Occorrerà, inoltre, da parte del Giudice assegnatario della causa di sfratto, alla luce di quanto disposto dagli articoli 1453 e 1455 del codice civile, anche valutare l’elemento psicologico dei conduttori e la sussistenza di condizioni oggettive di inesigibilità dei canoni di locazione.

A questo riguardo, per esempio, durante la situazione emergenziale da Covid 19, si è tenuto conto dell’impossibilità di tanti commercianti di far fronte ai pagamenti per oggettive difficoltà di crisi economica nazionale e mondiale.

Molti Tribunali hanno, pertanto, valutato con maggior favore per il conduttere la gravità dell’inadempimento e, in alcuni casi sono arrivati a riconoscere un vero e proprio diritto del conduttore ad una riduzione del canone durante i periodi di chiusura forzata dell’attività.

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