Il deposito cauzionale è una forma di garanzia prevista dalla legge (art. 11 della legge 392 del 1978) in favore del locatore, che ha la finalità di difendere quest’ultimo dai possibili danni causati all’immobile dall’inquilino, nonché da ogni forma di inadempimento di quest’ultimo, quale ad esempio il mancato pagamento degli ultimi canoni di locazione.
Qual è l’importo massimo del deposito cauzionale?
L’importo massimo del deposito cauzionale, per quanto riguarda le locazioni ad uso non abitativo, è di 3 mensilità del canone mensile.
Per le locazioni abitative, invece, si ritiene ormai che, per effetto della legge di riforma degli affitti (legge 431 del 1998), le parti possano stabilire anche un deposito cauzionale di importo superiore alle 3 mensilità.
Il deposito cauzionale può essere versato mediante bonifico bancario, versamento in contanti o mediante una garanzia fideiussoria bancaria e assicurativa.
Quando deve essere restituito il deposito cauzionale
La restituzione del deposito cauzionale potrà venire solo a seguito del rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino.
Il proprietario dovrà accertarsi che siano stati adempiuti tutti gli obblighi contrattuali dal conduttore e, inoltre, il vincolo contrattuale dovrà essere risolto.
Qualora il deposito non venga restituito al proprietario, l’inquilino potrà richiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti del proprietario.
Questa azione si prescrive nel termine di 10 anni e, contro tale decreto ingiuntivo, il proprietario potrà opporsi dimostrando di avere diritto a ritenere il deposito a titolo di rimborso dei danni sofferti.
Quando si può trattenere il deposito cauzionale
Poichè l’obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge al momento del rilascio dell’immobile da parte del conduttore, è sempre bene che, in tale momento, quest’ultimo, insieme al locatore, sottoscriva un verbale di rilascio dove si dà atto che al momento della riconsegna l’immobile non presenta danni.
Nel caso in cui, invece, questi siano presenti, ovvero nel caso di altro inadempimento del conduttore, il locatore avrà il diritto di trattenere il deposito cauzionale.
Infine, si fa presente che il locatore non può contestare al conduttore di non aver ritinteggiato l’immobile al termine della locazione, e ciò anche se il contratto di locazione prevede tale obbligo.
Infatti, tale clausola, come affermato dalla Corte di Cassazione (sentenza 11703/2002), sarebbe nulla per contrarietà all’art. 79 della legge 392/1978 che prevede la nullità di quelle pattuizione volte a obbligare il conduttore alla eliminazione del deterioramento, dovuto al normale uso, subito dall’immobile e risultante al termine della locazione.
Differenza con la caparra confirmatoria e penitenziaria
Il deposito cauzionale deve essere distinto dalla caparra confirmatoria, che è una garanzia, per ognuna delle parti, nel caso in cui l’altra dovesse risultare inadempiente, ed è una somma di danaro che costituisce anche un anticipo del prezzo stabilito per il contratto.
La differenza si riversa anche sul piano della tassazione in quanto, mentre il deposito cauzionale non è tassato, la caparra confirmatoria lo è.
Ulteriore istituto giuridico, diverso sia dal deposito cauzionale che dalla caparra confirmatoria, è quello della caparra penitenziaria.
Quest’ultima viene versata per compensare l’eventuale esercizio di recesso nel contratto. Pertanto, se recede la parte che l’ha versata, l’altra parte la tratterà per compensare il pregiudizio subito; se, invece, recede la parte che l’ha ricevuta, quest’ultima dovrà restituire il doppio della caparra medesima.
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