Cos’è e come funziona il deposito cauzionale
Il deposito cauzionale è una forma di garanzia prevista dalla legge (art. 11 della legge 392 del 1978) in favore del locatore, consistente in una somma di danaro che viene corrisposta dal conduttore al locatore contestualmente alla sottoscrizione del contratto di locazione.
A cosa serve
Il deposito cauzionale ha la finalità di difendere il locatore dai possibili danni causati all’immobile dall’inquilino, nonché da ogni forma di inadempimento di quest’ultimo, quale ad esempio il mancato pagamento dei canoni di locazione.
Importo massimo del deposito cauzionale
L’importo massimo del deposito cauzionale, per quanto riguarda le locazioni ad uso non abitativo, è di 3 mensilità del canone mensile.
Per le locazioni abitative, invece, si ritiene ormai che, per effetto della legge di riforma degli affitti (legge 431 del 1998), le parti possano stabilire anche un deposito cauzionale di importo superiore alle 3 mensilità.
Come si versa il deposito cauzionale
Il pagamento del deposito cauzionale può avvenire mediante diverse modalità:
- in denaro contante;
- attraverso un bonifico bancario;
- utilizzando un assegno;
- con l’apporto di una garanzia fideiussoria – sia bancaria che assicurativa;
- con l’utilizzo di un libretto di risparmio bancario o postale al portatore, nel caso in cui l’importo sia inferiore a 1.000 €, conformemente alle recenti normative.
Restituzione deposito cauzionale affitto
La restituzione del deposito cauzionale potrà venire solo a seguito del rilascio dell’immobile da parte dell’inquilino.
Il proprietario dovrà accertarsi che siano stati adempiuti tutti gli obblighi contrattuali dal conduttore e, inoltre, il vincolo contrattuale dovrà essere risolto.
Qualora il deposito non venga restituito dal proprietario, l’inquilino potrà richiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti del proprietario.
Questa azione si prescrive nel termine di 10 anni e, contro tale decreto ingiuntivo, il proprietario potrà opporsi dimostrando di avere diritto a ritenere il deposito a titolo di rimborso dei danni sofferti.
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Quando si può trattenere il deposito cauzionale
Poiché l’obbligo di restituzione del deposito cauzionale sorge al momento del rilascio dell’immobile da parte del conduttore, è sempre bene che, in tale momento, quest’ultimo, insieme al locatore, sottoscriva un verbale di rilascio dove si dà atto che al momento della riconsegna l’immobile non presenta danni.
Nel caso in cui, invece, questi siano presenti, ovvero nel caso di altro inadempimento del conduttore, il locatore avrà il diritto di trattenere il deposito cauzionale.
Infine, si fa presente che il locatore non può contestare al conduttore di non aver ritinteggiato l’immobile al termine della locazione, e ciò anche se il contratto di locazione prevede tale obbligo.
Infatti, tale clausola, come affermato dalla Corte di Cassazione (sentenza 11703/2002), sarebbe nulla per contrarietà all’art. 79 della legge 392/1978 che prevede la nullità di quelle pattuizione volte a obbligare il conduttore alla eliminazione del deterioramento, dovuto al normale uso, subito dall’immobile e risultante al termine della locazione.
Differenza con la caparra confirmatoria e penitenziaria
Il deposito cauzionale deve essere distinto dalla caparra confirmatoria, che è una garanzia, per ognuna delle parti, nel caso in cui l’altra dovesse risultare inadempiente, ed è una somma di danaro che costituisce anche un anticipo del prezzo stabilito per il contratto.
La differenza si riversa anche sul piano della tassazione in quanto, mentre il deposito cauzionale non è tassato, la caparra confirmatoria lo è.
Ulteriore istituto giuridico, diverso sia dal deposito cauzionale che dalla caparra confirmatoria, è quello della caparra penitenziaria.
Quest’ultima viene versata per compensare l’eventuale esercizio di recesso nel contratto. Pertanto, se recede la parte che l’ha versata, l’altra parte la tratterà per compensare il pregiudizio subito; se, invece, recede la parte che l’ha ricevuta, quest’ultima dovrà restituire il doppio della caparra medesima.
Deposito cauzionale affitto: interessi
Il deposito cauzionale genera interessi annuali che devono essere pagati al conduttore alla fine di ogni anno, anche senza una richiesta esplicita da parte del conduttore.
La giurisprudenza concorda sul fatto che l’obbligo del locatore di corrispondere gli interessi legali sul deposito cauzionale abbia natura imperativa, poiché protegge il contraente più debole e impedisce che il locatore tratti il deposito come un aumento ingiusto del canone.
Si pone la domanda se la norma sul limite delle tre mensilità del deposito cauzionale e sulla sua produttività di interessi possa essere derogata.
Sulla questione della derogabilità la giurisprudenza non è uniforme, anche se la maggioritaria è per la inderogabilità della normativa che fissa sia il limite delle tre mensilità che quello della produttività degli interessi.
Una parte minoritaria della giurisprudenza sostiene, invece, che per i contratti per uso abitativo, stipulati dopo l’entrata in vigore della legge sulle locazioni abitative (legge 431 del 1998), le parti possano concordare un deposito cauzionale maggiore di tre mensilità del canone o derogare all’obbligo di corrispondere gli interessi.
Pacifico, invece, è che per le locazioni ad uso non abitativo la disciplina rimanga quella della inderogabilità.
Deposito cauzionale affitto: cedolare secca
Non vi è alcuna normativa che impedisca alle parti di concordare, in un contratto con applicazione del regime fiscale della cedolare secca, un deposito cauzionale. Anche la disciplina di quest’ultimo resta invariata.
Deposito cauzionale affitto commerciale
Come detto, nelle locazioni per uso commerciale non è derogabile la normativa che limita a tre mensilità di canone il limite massimo del deposito cauzionale e che stabilisce la sua produttività di interessi legali.
Inoltre nei contratti per uso commerciale è possibile pattuire la rinuncia del conduttore all’eccezione di compensazione in relazione al deposito cauzionale. Qualora tale rinuncia sia pattuita, il conduttore non potrà dedurre in compensazione dal deposito cauzionale alcun tipo di somma che ritenga essere dovuta dal locatore.
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