Spesso nei contratti di locazione ad uso commerciale il canone di locazione pattuito non resta lo stesso per ogni mensilità, bensì viene previsto che possa aumentare o diminuire nel tempo; in questi casi si parla del cosiddetto canone a scaletta.
La prassi di stabilire un canone di locazione a scaletta deriva dal fatto che spesso il conduttore si accolla alcune spese iniziali, quali ad esempio lavori di ristrutturazione, e in cambio chiede al locatore un riduzione del canone di locazione nel primo periodo contrattuale.
Come si è posta la giurisprudenza in relazione a tale tipo di pattuizione?
La Corte di Cassazione nei primi anni è stata contraddittoria in merito alla legittimità del canone di locazione a scaletta: alcune sentenze, in particolare, lo hanno ritenuto legittimo e altre illegittimo.
Recentemente si segnala la sentenza 23986 del 2019 che ha affermato la legittimità di tale tipo di canone, purché l’intento delle parti non sia quello di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria prevista dall’articolo 32 della legge numero 392 del 1978.
Quest’ultima legge stabisce che il conduttore e il locatore possono concordare che il canone di locazione sia aggiornato annulamente sulla base delle variazioni del potere di acquisto della lira (indice ISTAT). Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori, per i contratti per uso commerciale, al 75% delle variazioni accertate dall’ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operari ed impiegati.
Pertanto, così come affermato anche dalla precedente sentenza della Cassazione numero 22909 del 2016, deve essere esclusa la legittimità del canone di locazione a scaletta laddove, dal testo del contratto o da elementi extratestuali, si evinca che le parti abbiano in realtà voluto eludere la normativa in materia di adeguamento Istat del canone di locazione.
Altra sentenza importante intervenuta nella questione, precedentemente, è stata la sentenza della Cassazione n. 15348 del 2017 che ha ritenuto legittimo il canone c.d. a scaletta purchè lo stesso sia previsto al momento della stipula del contratto e non nel corso del rapporto contrattuale.
Variazione del canone non legata ad elementi oggettivi
Anche se la variazione del canone di locazione non è legata ad elementi oggettivi e predeterminati, la stessa è stata ritenuta comunque legittima. Tale principio è stato espresso dalla Corte di Cassazione nella sentenza 6474/2017.
Ad esempio è stato ritenuto legittimo un canone di locazione legato al fatturato realizzato dal consuttore al 31/12 di ciascun anno di durata del contratto di locazione.
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