In questo articolo ti spiego in cosa consiste lo sfratto esecutivo, i vari passaggi della sua procedura e i tempi che lo caratterizzano.
Cos’è lo sfratto esecutivo e quando uno sfratto diventa tale
In un altro mio articolo su come funziona uno sfratto, ho evidenziato le due fasi di cui si compone quest’ultimo, che sono in particolare:
- la fase giudiziaria
- la fase esecutiva
La fase giudiziaria è quella che inizia con la notifica dell’intimazione di sfratto per morosità o dell’intimazione dello sfratto per finita locazione e termina con l’emissione di un provvedimento di sfratto esecutivo da parte del Giudice, l’ordinanza di convalida.
Tale provvedimento costituisce il titolo esecutivo che permette di iniziare l’azione di rilascio, qualora l’inquilino non abbandoni in modo spontaneo l’immobile condotto in locazione (fase esecutiva), assistita dall’intervento dell’Ufficiale Giudiziario, e finalizzata allo sgombero dell’immobile.
Come funziona uno sfratto e qual è la sua procedura?
La prima cosa che dovrà fare l’avvocato civilista sarà quella di provvedere alla notificazione dell’ordinanza di convalida di sfratto, nonché di un atto di precetto di rilascio.
L’atto di precetto non è altro che un’intimazione, indirizzata all’inquilino, di liberare l’immobile entro 10 giorni dalla notifica, avvertendolo che, in mancanza, verrà dato seguito all’azione esecutiva di rilascio.
L’intervento dell’ufficiale giudiziario
Una volta che siano trascorsi i 10 giorni concessi, e non vi sia stato rilascio spontaneo dell’immobile, l’avvocato richiederà all’ufficiale giudiziario la notifica di un avviso di rilascio, che non è altro che un ulteriore atto che riporta la data fissata dall’ufficiale giudiziario del primo accesso, cioè del giorno in cui l’Ufficiale stesso si recherà per la prima volta nell’immobile locato, invitando il conduttore a rilasciarlo.
In genere questo primo accesso è esclusivamente interlocutorio e lo sfratto non viene eseguito. In tale occasione l’ufficiale giudiziario informa l’inquilino dell’inizio dell’azione di rilascio e prendi informazioni in merito allo stesso, al suo nucleo familiare e ad ogni circostanza che possa influire sul rilascio.
Sfratto esecutivo con minorenni, anziani e portatori di handicap
Come ho evidenziato in altro mio articolo relativo alle categore protette nello sfratto, la presenza di alcune persone fragili all’interno del nucleo familiare potrebbe ritardare anche di alcuni mesi l’esecuzione dello sfratto. Si tratta in particolare della presenza di:
- minori o anziani;
- animali domestici;
- portatrici di handicap;
- familiari sottoposti agli arresti domiciliari
Quante volte può essere rinviato uno stratto esecutivo?
Effettuato il primo accesso, l’ufficiale giudiziario rinvierà l’esecuzione a data successiva disponendo un altro rinvio. Il numero successivo di rinvii dipende da diversi fattori tra cui la disponibilità dell’Ufficiale giudiziario o delle forze dell’ordine ad intervenire, nonché la presenza nel nucleo familiare dei soggetti sopra indicati.
Anche la necessità di disporre l’intervento di altre figure ausiliarie del Giudice (servizi sociali, medici legali, guardia cinofile-zoofile ecc.) nonchè la disponibilità di queste ultime, potrebbe influire sulla tempistica dello sfratto esecutivo.
Da questo punto di vista si riscontrano anche consistenti differenze tra le differenti aree del nostro paese (nord, centro, sud).
Sfratto esecutivo con carabinieri e forza pubblica
In caso di particolari difficoltà esistenti nell’esecuzione, si chiederà l’intervento della forza pubblica e una volta sostituita la serratura di ingresso, l’Ufficiale giudiziario consegnerà le chiavi al proprietario, avvertendo l’inquilino di non introdursi più nell’immobile, andando altrimenti incontro alle sanzioni previste dalla legge.
L’inquilino o chiunque altro faccia accesso nell’immobile, dopo l’intervenuta liberazione dello stesso, commetterà il reato di violazione di domicilio.
Cosa succede ai beni dell’inquilino
Quando all’interno dell’immobile oggetto dello sfratto vi sono alcuni beni dell’inquilino (mobili, vestiti, documenti, elettrodomestici ecc.), si segue la procedura di cui all’art. 609 c.p.c.
In questi casi l’ufficiale giudiziario intima alla parte tenuta al rilascio di asportarli entro un certo termine. Nel caso in cui ciò non avvenga, qualora il valore dei beni sia superiore alle spese di custodia e di asporto, l’ufficiale giudiziario nomina un custode e lo incarica di trasportare i beni in un altro luogo.
Se sono rinvenuti documenti inerenti lo svolgimento di attività imprenditoriale o professionale, che non siano stati asportati, gli stessi devono essere conservati per un periodo di due anni.
“Se hai problemi con uno Sfratto, richiedi una consulenza compilando questo modulo”
Di seguito il mio video sull’argomento:
