Il contratto a canone concordato deve essere necessariamente stipulato utilizzando il modello tipo allegato al decreto ministeriale del 2017. Pertanto, l’adozione di tale modello deve ritenersi obbligatoria.
Diverse possono essere le conseguenze di una mancata adozione del corretto tipo contrattuale, a seconda della tipologia.
La normativa non prevede per questa fattispecie né la nullità assoluta né la sostituzione automatica delle norme illegittimamente derogate.
Del resto i tipi contrattuali prevedono espressamente delle ipotesi alternative, quindi deliberatamente rimesse alla libera contrattazione delle parti.
Si pensi alla facoltà di prevedere o meno il deposito cauzionale, altre forme di garanzia, oppure le modalità di accesso all’immobile locato ecc..
Quali conseguenze in caso di mancata adozione del modello tipo?
Da un punto di vista pratico il problema si pone di fronte ai tanti contratti che vengono redatti utilizzando modelli scaturenti da manipolazioni dei tipi allegati al decreto.
Talvolta i contenuti sostanziali coincidono, sebbene espressi con terminologie diverse, forse anche migliori, talvolta sono frutto di una sintesi estrema o anche di un mero rinvio agli allegati, talvolta sono sostanzialmente diversi, sebbene denominati come contratti ex articolo 2 comma 3 legge n 431 del 98.
Infine, non aiuta certo l’interprete l’inserimento nei tipi contrattuali di articoli che tradiscono in modo evidente lo scopo per il quale tali contratti sono nati.
In tali casi le dette clausole dovranno trovare deroga o comunque non potranno essere applicate senza che ciò comporti l’inquadramento della tipologia contrattuale nell’ambito del canale libero.
Questi aspetti assumono una rilevanza pratica anche alla luce delle attestazioni di rispondenza che le associazioni di categoria potrebbero trovarsi ad emettere, con certificazione, quindi, che un singolo contratto individuale corrisponde, nei contenuti economici e nelle clausole, a quanto stabilito nell’accordo territoriale.
Necessità di rispettare l’equilibrio del tipo contrattuale
Non solo, quindi, un calcolo del canone, ma anche una verifica che le clausole contrattuali modificate o aggiunte non alterino l’equilibrio del tipo contrattuale.
La qualificazione del contratto c.d. concordato, e la correlativa applicazione dei benefici fiscali, vengono meno se le parti, pur rispettando la durata legale e la determinazione del canone risultante dagli accordi definiti in sede locale, modifichino, in tutto in parte, le altre condizioni contrattuali in modo da alterare l’assetto dei reciproci interessi precostituito nel modello concordato.
In tale eventualità, fermo restando le clausole convenute, il contratto non sarà riconducibile al contratto agevolato bensì al contratto ordinario, con esclusione delle agevolazioni fiscali.
Infine, è importante anche evidenziare il rischio di vedersi revocate le agevolazioni per aver adottato un tipo contrattuale anche coincidente con i contenuti, da un punto di vista sostanziale, ma differente dal punto di vista formale rispetto ai tipi contrattuali
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