In linea generale va rilevato che l‘articolo 3 della legge numero 431 del 98, per le locazioni abitative, non prevede una particolare forma per la disdetta alla prima scadenza limitandosi ad esigere che venga data comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi e che sia specificato il motivo, tra quelli previsti, sul quale la disdetta si fonda.
Si noti che, a differenza di quanto previsto dai commi 1 e 5 dell’articolo 2 nei quali, con riferimento alla disdetta alla seconda scadenza, si parla espressamente di raccomandata, non viene neppure richiesto che la comunicazione avvenga in forma scritta.
Peraltro, poiché incombe sul locatore l’onere di provare la ricezione, è evidente l’opportunità che la trasmissione venga effettuata con mezzi tali da rendere possibile la prova anche per quanto concerne la sua tempestività.
Disdetta alla prima scadenza: in che modo è corretto effettuarla?
L’invio con raccomandata avviso di ricevimento soddisfa certo tale esigenza.
Si è posto per altro il problema dell’efficacia di mezzi diversi e di stabilire quali di essi possano considerarsi equipollenti.
Infatti, mentre non vi sono stati dubbi nell’ ammettere la validità della trasmissione con telegramma o telex, e non ve ne sono neppure in ordine alla comunicazione mediante posta elettronica certificata, sussistono dubbi con riferimento alla comunicazione effettuata mediante posta elettronica così detta semplice (email).
Per quanto riguarda l’ipotesi prevista dalla lettera g) del detto articolo, la disdetta deve contenere necessariamente anche la specificazione dell’intenzione di vendere costituendo la mancata l’indicazione del motivo su cui la disdetta si fonda causa di nullità della comunicazione.
E poiché quest’ultima va effettuata, ai fini della prelazione, con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario, deve concludersi che anche la disdetta vada comunicata con rispetto delle medesime formalità e con l’espressa menzione del fatto che locatore non abbia altri immobili oltre a quello in cui abita, per dare la possibilità al conduttore di effettuare i necessari accertamenti.
Quali sono le conseguenze in caso di disdetta generica?
L’invio di disdetta dal tenore generico non analitica aspecifica, con indicazione di una pluralità di motivi di diniego, è nulla, e perciò improduttiva di effetti giuridici alla prima scadenza, sì che in tal caso, come precisa l’ultimo comma dell‘articolo 29 della legge n 392, il contratto si intende rinnovato a norma dell’articolo precedente.
La giurisprudenza precisa che trattasi di nullità assoluta della disdetta, come tale rilevabile anche d’ufficio dal giudice come pure da parte dello stesso locatore e (evidentemente) dal conduttore. Il locatore è legittimato ad eccepire la nullità “purché dimostri che dall’incertezza sulla validità di tale disdetta gli derivi un danno giuridicamente rilevante.
Tuttavia, se l’atto di diniego di rinnovo alla prima scadenza è nullo e non è in grado di produrre gli effetti di estinzione del rapporto alla prima scadenza contrattuale, ciò non gli impedisce di valere per la scadenza successiva come espressione di volontà contraria alla rinnovazione della locazione, sicché il giudice può dichiarare cessato il rapporto per una data successiva senza incorrere nel vizio di extra o ultra petizione.
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