Alla locuzione “affitti brevi”, ormai diffusa nella prassi, non corrisponde una tipologia contrattuale specificatamente disciplinata sotto il profilo legislativo, né è prevista, per stipularli, a differenza di molte delle tipologie contrattuali che abbiamo esaminato, l’adozione di un particolare modello di contratto rispetto a quello delle locazioni turistiche.
La normativa di riferimento è, infatti, come per le locazioni turistiche, la disciplina codicistica in materia di locazione, art. 1571 e seguenti c.c., alla quale si aggiungono, con riferimento ad altri diversi aspetti, norme di natura fiscale, in materia di pubblica sicurezza, norme regionali in materia di turismo, e lo stesso decreto legislativo 79 del 2011 il cd. codice del consumo.
Si consideri che anche le locazioni turistiche e le locazioni transitorie, se di durata inferiore a 30 giorni, possono rientrare nello schema fiscale della locazione breve.
Una definizione di locazione breve, sia pure a meri fini fiscali, è contenuta nell’articolo 4 del decreto legge n. 50 del 2017, nella versione definitiva a seguito dell’emanazione della legge di conversione 21 giugno 2017 n. 96, ai sensi della quale:
…..si intendono locazioni brevi i contratti di locazione di immobile ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione di fornitura di biancheria e pulizia dei locali da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di un’unità da locare.
Affitti brevi: quali sono i requisiti?
Nella definizione si individuano tre concorrenti requisiti:
- Soggettivo: sotto tale profilo, le parti del rapporto devono essere persone fisiche (sono esclusi anche i contratti stipulati dal conduttore per uso foresteria). Sono, quindi, escluse le locazioni riferibili ad attività organizzate in forma di impresa, mentre si rientra nello schema della locazione breve anche nell’ipotesi di attività svolta dal subconduttore e dal comodatario.
- Oggettivo: a) deve trattarsi di unità immobiliare di categoria catastale da A1 ad A11 (sono escluse le categorie A 10 vale a dire gli uffici e gli studi privati); b) la disciplina è applicabile anche nell’ipotesi di locazione di singole stanze; c) gli immobili devono trovarsi in Italia; d) risulta espressamente contemplata la fornitura di biancheria e pulizia dei locali; e) devono intendersi ricompresi anche i servizi strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile (utenze, WiFi, aria condizionata); f) non è ammessa la fornitura di colazione, pasti, auto a noleggio, guide (servizi tipici del bed and breakfast).
- Durata: l’agenzia ha precisato che la locazione di durata non superiore a 30 giorni si intende riferita al singolo contratto (se vengono stipulati più contratti tra le stesse parti che nell’anno superano i 30 giorni occorre la registrazione).
Inoltre per gli “affitti brevi” non è prevista l’adozione di un particolare schema contrattuale.
E dal punto di vista fiscale?
Quanto alla normativa fiscale applicabile è prevista una tassazione agevolata per i proprietari mediante versamento della cedolare secca in misura predeterminata con aliquota del 21%.
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