Ai sensi del Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017, gli accordi territoriali stipulati con le associazioni dei proprietari e degli inquilini, per la stipula dei contratti a canone concordato, nonché dei contratti per uso transitorio e dei contratti per studenti universitari, prevedono fasce di oscillazione di canone tra un valore minimo e un valore massimo, asseconda delle caratteristiche dell’immobile, entro le quali deve essere scelto il canone di locazione dal locatore e dal conduttore. Inoltre, tali accordi possono stabilire delle riduzioni del canone massimo per esigenze e motivi particolari.
Una clausola del nuovo accordo territoriale, tra il Comune e organizzazioni sindacali dei proprietari e degli inquilini, prevede la riduzione del valore massimo delle fasce di oscillazione del 10% del canone di locazione. Tale clausola è stata inserita per dare una risposta all’emergenza da Coronavirus dalle associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini, le quali hanno previsto che tale riduzione verrà operata per tutti i contratti stipulati sotto la vigenza dell’accordo territoriale e per sei mesi dalla sua sottoscrizione. Decorsi i sei mesi, salvo proroga, la riduzione perderà efficacia automaticamente.
Ma se si è sottoscritto un contratto di locazione per uso abitativo nel quale è stata chiesta l’applicazione di questa riduzione del canone è possibile poi usufruire anche dei benefici fiscali della “cedolare secca”?
La risposta è stata fornita dall’Agenzia delle Entrate la quale ha affermato che l’art. 21 dell’accordo territoriale sottoscritto non preclude il riconoscimento del regime della “cedolare secca”, considerata la natura eccezionale e temporanea della previsione contrattuale, prevista allo scopo di tutelare entrambe le parti contrattuali.
Inoltre, l’art. 21 ha previsto che, nel caso di sottoscrizione di un contratto di locazione con riduzione del canone massimo, vi sarà il riconoscimento in favore del locatore delle agevolazioni Imu per tutto il periodo di applicazione della riduzione, a condizione che venga mantenuto il regime della cedolare secca da parte dell’Agenzia delle Entrate.
Altra cosa da evidenziare è che se vi sono le condizioni di cui all’art. 21 dell’accordo territoriale, la clausola di riduzione del canone sopra indicata si applica automaticamente all’interno del contratto di locazione immobiliare, a prescindere dal fatto che la stessa sia inserita all’interno del contratto o sia prevista da una autonoma scrittura sottoscritta contestualmente al contratto di locazione.
Infine, l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto la detta clausola come compatibile con l’art. 3 del Dlgs n. 23/2011 comma 11 ai sensi del quale “Nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo”
