Nella prassi condominiale si verificano spesso situazioni conflittuali in occasione del mutamento di destinazione delle unità immobiliari ad usi diversi da quelli che li caratterizzano fino a quel momento.
Recentemente tale fenomeno sta assumendo una maggiore frequenza in relazione all’incremento delle locazioni turistiche e delle locazioni brevi, ma si verifica anche con riguardo alla destinazione di appartamenti ad attività commerciali, professionali, artigianali o comunque ad uso diverso dall’ abitazione.
I conflitti nascono, in particolare, allorché il regolamento di condominio contenga in proposito limitazioni e divieti.
Il condomino che vuole locare il proprio immobile con contratto di locazione turistica breve, o ad uso affittacamere, o ad uso bed breakfast, deve richiedere l’autorizzazione del condominio?
In linea generale la locazione di immobili, o di singoli vani di essi, per periodi brevi non integra un mutamento della destinazione dell’uso residenziale dell’immobile stesso.
L’unico limite a tale tipo di attività è rappresentato dall’ esistenza di un divieto espresso in modo chiaro univoco, nel regolamento di condominio, con riferimento alla specifica destinazione di cui si tratta e però, per essere opponibile, secondo una consolidata giurisprudenza, deve rivestire natura contrattuale, nel senso che deve essere stato approvato all’unanimità dei condomini o accettato con il rogito notarile con cui il costruttore all’atto della vendita fa approvare non solo il contratto di compravendita ma anche il regolamento condominiale.
Ma può accadere anche che sia il conduttore di propria iniziativa a modificare la destinazione d’uso dell’immobile condotto o delle parti comuni, all’insaputa del locatore, in violazione del regolamento di condominio.
Cosa succede allora in tale caso? Nei confronti di chi deve rivolgersi l’amministratore di condominio? Nei confronti del conduttore o del proprietario?
Quantunque il soggetto obbligato in via principale rispetto delle norme regolamentari sia il condomino proprietario, che è tenuto a controllare l’operato del suo inquilino in merito all’ uso e al godimento dei beni e dei servizi condominiali, il condominio può rivolgersi direttamente nei confronti del conduttore per far cessare la destinazione abusiva dell’immobile locato.
Il locatore deve rispondere nei confronti degli altri condomini per le violazioni del regolamento poste in essere dal suo conduttore, qualora non dimostri di avere adottato, con la diligenza di cui all’articolo 1176 c.c., tutte le misure idonee a far cessare gli abusi, fino alla richiesta di cessazione anticipata del contratto di locazione.
In mancanza, il condominio può decidere di agire sia contro il locatore che nei confronti del conduttore, in quanto responsabili entrambi in via solidale della violazione.
