Spese condominiali e locazione: a chi spettano?

condominio e locazione

Vediamo innanzitutto qual è la normativa che regola la partecipazione del conduttore alle assemblee condominiali.

L’art. 10 della legge n. 392 del 1978 attribuisce al conduttore diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locato, nelle delibere delle assemblee condominiali relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria, mentre, per il disposto del comma 2 dello stesso articolo 10, il conduttore ha altresì diritto di intervenire senza diritto di voto sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

Tale disposizione si applica anche quando si tratti di edificio non in condominio.

 

Quando può il locatore addebitare al conduttore le spese condominiali?

 

Alla presentazione del bilancio del condominio in cui l’unità immobiliare è parte, il locatore, dopo aver fornito i documenti giustificativi delle spese sostenute, porrà a carico del conduttore quelle di sua esclusiva spettanza. Verrà, quindi, sulla base degli acconti versati, effettuato un conguaglio, a carico di una o dell’altra parte, in base alle spese tenute dal locatore per l’anno appena trascorso.

È bene precisare come questa disciplina riguardi esclusivamente il rapporto contrattuale tra proprietario e conduttore e non possa avere conseguenze sulla gestione della cosa comune in caso di ritardo o inadempimento.

Infatti, è il locatore l’unico soggetto obbligato nei confronti del condominio per il pagamento delle spese ed è l’unico soggetto tenuto, di conseguenza, a corrispondere personalmente gli oneri condominiali. Egli non potrebbe, pertanto, opporre alcuna eccezione circa l’inadempimento del conduttore, non essendo quest’ultimo in un alcun modo direttamente responsabile.

A seguito della richiesta delle spese condominiali da parte del locatore al conduttore, quest’ultimo ha 60 giorni di tempo per corrispondere il dovuto. Inoltre, il conduttore ha il diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese che gravano su di lui e di prendere visione dei documenti giustificativi di tali spese.

 

Ma cosa accade nel caso in cui il locatore non fornisca all’inquilino i documenti giustificativi delle spese effettuate?

 

La legge numero 220 del 2012 ha previsto la facoltà in capo ad ogni interessato, incluso il conduttore, di prendere visione dei registri condominiali e, previo rimborso delle spese, ottenerne copia dall’amministratore.

Il nuovo articolo 1130 bis c.c. riconosce, inoltre, all’inquilino la possibilità di prendere visione e fare copia dei documenti giustificativi delle spese effettuate dal condominio.

È bene evidenziare che il conduttore non possa consultare, in ossequio alla legge sulla privacy, documenti riguardanti situazioni creditori e debitori dei condomini, essendo l’amministratore obbligato a fornire la documentazione relativa al solo immobile locato.

Locazioni brevi, bed and breakfast e condominio

bed & breakfast condominio

Nella prassi condominiale si verificano spesso situazioni conflittuali in occasione del mutamento di destinazione delle unità immobiliari ad usi diversi da quelli che li caratterizzano fino a quel momento.

Recentemente tale fenomeno sta assumendo una maggiore frequenza in relazione all’incremento delle locazioni turistiche e delle locazioni brevi, ma si verifica anche con riguardo alla destinazione di appartamenti ad attività commerciali, professionali, artigianali o comunque ad uso diverso dall’ abitazione.

I conflitti nascono, in particolare, allorché il regolamento di condominio contenga in proposito limitazioni e divieti.

 

Il condomino che vuole locare il proprio immobile con contratto di locazione turistica breve, o ad uso affittacamere, o ad uso bed breakfast, deve richiedere l’autorizzazione del condominio?

 

In linea generale la locazione di immobili, o di singoli vani di essi, per periodi brevi non integra un mutamento della destinazione dell’uso residenziale dell’immobile stesso.

L’unico limite a tale tipo di attività è rappresentato dall’ esistenza di un divieto espresso in modo chiaro univoco, nel regolamento di condominio, con riferimento alla specifica destinazione di cui si tratta e però, per essere opponibile, secondo una consolidata giurisprudenza, deve rivestire natura contrattuale, nel senso che deve essere stato approvato all’unanimità dei condomini o accettato con il rogito notarile con cui il costruttore all’atto della vendita fa approvare non solo il contratto di compravendita ma anche il regolamento condominiale.

Ma può accadere anche che sia il conduttore di propria iniziativa a modificare la destinazione d’uso dell’immobile condotto o delle parti comuni, all’insaputa del locatore, in violazione del regolamento di condominio.

 

Cosa succede allora in tale caso? Nei confronti di chi deve rivolgersi l’amministratore di condominio? Nei confronti del conduttore o del proprietario?

 

Quantunque il soggetto obbligato in via principale rispetto delle norme regolamentari sia il condomino proprietario, che è tenuto a controllare l’operato del suo inquilino in merito all’ uso e al godimento dei beni e dei servizi condominiali, il condominio può rivolgersi direttamente nei confronti del conduttore per far cessare la destinazione abusiva dell’immobile locato.

Il locatore deve rispondere nei confronti degli altri condomini per le violazioni del regolamento poste in essere dal suo conduttore, qualora non dimostri di avere adottato, con la diligenza di cui all’articolo 1176 c.c., tutte le misure idonee a far cessare gli abusi, fino alla richiesta di cessazione anticipata del contratto di locazione.

In mancanza, il condominio può decidere di agire sia contro il locatore che nei confronti del conduttore, in quanto responsabili entrambi in via solidale della violazione.

Violazioni del regolamento condominiale da parte del conduttore

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Non di rado i contratti di locazione prevedono una clausola in cui il conduttore si obbliga a rispettare il regolamento condominiale dello stabile. Ma cosa succede nel caso in cui quest’ultimo violi ripetutamente il regolamento, anche in assenza di espressa previsione contrattuale?

Vari sono i comportamenti illegittimi che possono essere messi in atto da un conduttore: parcheggiare l’auto in un posto non assegnato, fumare nell’ascensore, far rumore nelle ore notturne ecc..

Il conduttore, anche in assenza di specifica clausola, è soggetto a tutti i limiti che il regolamento impone ai condomini, non essendogli concesso di esercitare maggiori diritti di quelli che spetterebbero al locatore.

 

Contro chi può agire l’amministratore di condominio?

 

In caso di violazione del regolamento, l’amministratore di condominio può agire giudizialmente nei diretti confronti del conduttore per far cessare il comportamento illegittimo. Tuttavia, il locatore sarà responsabile solidalmente nei confronti degli altri condomini, essendogli imposto l’obbligo di vigilare sulle condotte poste in essere dal suo inquilino.

In merito alla responsabilità del proprietario dell’appartamento per le violazioni del regolamento condominiale posto in essere dal conduttore, infatti, la Cassazione ha statuito che i locatori sono tenuti ad imporre ai conduttori il rispetto del regolamento e a prevenirne le violazioni.

Per tale motivo, nel caso di violazione del regolamento, il condominio può richiedere la cessazione del comportamento illegittimo sia al conduttore che al locatore e vi è, pertanto, una responsabilità solidale. Entrambi saranno tenuti a risarcire i danni eventualmente procurati al condominio salvo poi, in caso di pagamento effettuato dal locatore, la possibilità di quest’ultimo di rivalersi verso il conduttore, chiedendogli la restituzione delle somme corrisposte.

 

E cosa accade, invece, nel rapporto locatizio?

 

Per quanto concerne invece i risvolti nell’ambito del rapporto locatizio, derivanti dal mancato rispetto del regolamento condominiale, si evidenzia come l’inosservanza dello stesso possa essere causa di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore.

Va evidenziato, tuttavia, che, secondo la Cassazione vi è la possibilità di risolvere il contratto solo in presenza di molteplici violazioni del regolamento condominiale.

Inoltre, per mandar via il conduttore che viola il regolamento non ci si può avvalere della procedura sommaria dello sfratto, dal momento che la legge consente il ricorso a tale procedimento solo nel caso di morosità e di fine locazione. Sarà, pertanto, necessario avviare un giudizio ordinario e dimostrare, con un’attività istruttoria, le violazioni regolamentari compiute dal conduttore.

Fondo morosità incolpevole: incremento con la manovra 2021

fondo morosità incolpevole

Con la recente manovra approvata è stato rifinanziato il Fondo Morosità Incolpevole che è un fondo, istituito con l’articolo 6 del decreto legge n. 102/2013, nato con lo scopo di aiutare le persone che non sono in grado di pagare l’affitto e che ricevono la notifica di uno sfratto per morosità.In particolare l’incremento di tale fondo, previsto dal Governo, è stato, per l’anno 2021, di 50 milioni di euro.
Con un decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti le risorse del fondo vengono divise tra le regioni e, contestualmente, vengono anche stabiliti i requisiti che devono avere gli inquilini per accedere ai contributi.
I Comuni ad alta tensione abitativa possono avviare, poi, dei bandi appositi per erogare contributi economici agli inquilini in difficoltà attingendo proprio da tale fondo.

 

Quali sono i requisiti per accedere ai contributi?

 

Alcune delle circostanze che determinano la condizione di morosità incolpevole che dà diritto alle agevolazioni sono ad esempio: la perdita del posto di lavoro a seguito di licenziamento; l’infortunio, la morte o la grave malattia di un componente della famiglia, a seguito della quale vi sia stata una notevole riduzione del reddito familiare; la condizione lavorativa di cassa integrazione; l’aver cessato una libera professione per una causa di forza maggiore ecc..
Occorre, inoltre, possedere una serie di requisiti tra cui:

  • avere un reddito ISE non superiore ad euro 35.000,00, oppure un reddito derivante da attività lavorativa con ISEE non superiore all’importo di euro 26.000,00;
  • aver ricevuto una intimazione di sfratto per morosità;
  • avere un contratto di locazione regolarmente registrato;
  • avere la residenza presso l’immobile oggetto della procedura di sfratto da almeno un anno; essere cittadino italiano.

Inoltre, vi è priorità nella concessione del contributo nel caso in cui sia presente all’interno della famiglia un componente ultrasettantenne, minore, con invalidità di almeno il 74%, oppure in carico ai servizi sociali.
In presenza di tutti questi presupposti, è possibile per il conduttore che sia stato citato in giudizio sanare la propria morosità con la richiesta al proprio Comune di residenza di accesso ai fondi stanziati, evitandosi così lo sfratto.

 

E qualora non ci sia la possibilità di accedere al Fondo per Morosità incolpevole?

 

In questo caso sarà comunque possibile per il conduttore chiedere il c.d. termine di grazia, cioè la concessione al Giudice di un termine di 90 giorni (in alcuni casi limitati 120 giorni) per sanare la morosità.
A seguito di tale richiesta, il Giudice concederà tale termine e disporrà il rinvio ad un’udienza successiva per la verifica del pagamento dei canoni di locazione dovuti, degli eventuali oneri accessori, nonché delle spese processuali che saranno poste a carico dell’intimato