E se l’inquilino resta in casa dopo la disdetta del proprietario?

disdetta e proroga

Cosa accade se, successivamente alla disdetta del contratto di locazione, l’inquilino continua a rimanere all’interno dell’immobile locato e a pagare i canoni di locazione, senza che il locatore avvii una procedura di sfratto?

Si può ritenere tacitamente prorogato il contratto di locazione?

A queste domande ha dato risposta la recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 708 del 18/01/2021.

Secondo quest’ultimo provvedimento, non basta che il rapporto prosegua di fatto perché il contratto di locazione possa dirsi rinnovato tacitamente, essendo necessario un comportamento positivo da parte del locatore che sia contrario alla volontà di dare disdetta. Pertanto, secondo la Corte di Cassazione non è rilevante il fatto che il conduttore continui ad abitare l’immobile locato senza che il locatore avvii un procedimento di sfratto.

Alla base della pronuncia della Corte di Cassazione vi è l’art. 1597 c.c. secondo il quale la locazione deve considerarsi rinnovata se, alla scadenza del termine di essa, “il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata o se, trattandosi di locazione a tempo indeterminato, non è stata comunicata la disdetta”.

Ma cosa succede nel caso in cui il conduttore decida di restare nell’immobile contro la volontà del locatore e nonostante questi abbia comunicato regolare disdetta?

In questo caso, l’inquilino dovrà comunque pagare i canoni di locazione fino al rilascio dell’immobile e il proprietario potrà avviare una procedura di sfratto per finita locazione.

Come si svolge la procedura di sfratto per finita locazione?

Una volta notificato l’atto di intimazione di sfratto possono verificarsi due ipotesi:

  1. l’inquilino non si presenta o non si oppone: in questo caso il giudice convalida lo sfratto disponendo un termine massimo entro il quale dovrà essere liberato l’immobile;
  2. l’inquilino contesta lo sfratto: in questo caso dovrà avviarsi una procedura ordinaria che si concluderà con una sentenza.

Un volta ottenuta la convalida di sfratto, il locatore dovrà notificare un precetto di rilascio e poi successivamente potrà chiedere l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario, in caso di necessità con l’ausilio della Forza Pubblica.

 

La proroga del blocco degli sfratti è costituzionale?

blocco sfratto costituzionale

Il decreto Milleproroghe 2021 ha prorogato al 30 giugno 2021 la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti giudiziali di rilascio di immobili, pur prevedendo alcune eccezioni.

Vari sono i dubbi sulla legimittimà costituzionale del provvedimento che sono stati sollevati da alcuni costiuzionalisti. In particolare le critiche sono state le seguenti:

  1. il provvedimento pregiudicherebbe il diritto di proprietà privata dei locatori, nonchè lederebbe la libertà di iniziativa economica privata;
  2. la misura non sarebbe proporzionata e non distinguerebbe tra le diverse ipotesi di morosità, ad esempio bloccando anche le esecuzioni relative agli sfratti convalidati per inadempimenti di non scarsa importanza verificatisi precedentemente allo stato di emergenza. Oppure, in alcuni casi, potrebbe essere il locatore a trovarsi in uno stato di indigenza, avendo ad esempio quale unica sua fonte di reddito il canone di locazione e trovandosi in grosse difficoltà in mancanza di versamento dello stesso. Verrebbero, pertanto, trattate in maniera analoga delle situazioni molto diverse tra loro.
  3. il provvedimento avrebbe dovuto essere accompagnato da misure atte ad aiutare gli inquilini in situazioni di indigenza incolpevole;
  4. vi sarebbe una violazione delle regole relative al welfare, in quanto si farebbero pagare i costi dell’aiuto agli inquilini ai locatori anzichè all’intera collettività.

Dall’altro lato, viene invece evidenziata da molti la necessità di aiutare in tutti i modi possibili i conduttori, vista la grave crisi economica causata dalla pandemia, che ha causato per molti la perdita del posto di lavoro. Secondo i sostenitori di tale tesi vi sarebbe, pertanto, innanzitutto, da tutelare un principio di solidarietà politica, economica e sociale.

La Corte Costituzionale in alcune decisioni in cui si è occupata della problematica della sospensione dell’esecuzione degli sfratti, ha imposto al legislatore il rispetto di limiti ben definiti, che si rifanno ai principi sopra esposti, e che però sembra non siano stati rispettati dal decreto Milleproroghe.

 

Legge di Bilancio: Bonus affitto per studenti universitari

covid bonus studenti

Tra le categorie maggiormente colpite dal punto di vista economico dal Covid-19 rientra sicuramente anche quella degli studenti fuori sede e delle relative famiglie che spesso si accollano i costi delle locazioni transitorie stipulate dai loro figli.

Per venire incontro a questi soggetti, il Governo ha introdotto con la legge di Bilancio 2021 un fondo specifico per il rimborso delle spese d’affitto sostenute dagli studenti, stanziando risorse per 15 milioni di euro per il 2021, da riservarsi a coloro che possiedono specifici criteri che saranno meglio determinati dal Ministero dell’università e della ricerca con specifico decreto.

 

Bonus d’affitto per studenti: quali i requisiti per accedere all’agevolazione?

I requisiti per accedere al bonus affitto previsto dalla legge di Bilancio 2021, sono i seguenti:

  1. possedere un modello ISEE non superiore a 20.000 euro;
  2. avere la residenza in un luogo diverso rispetto a quello in cui è ubicato l’immobile in affitto;
  3. essere iscritti ad università statali.

In ordine a quest’ultimo requisito, si fa presente che il bonus è riservato solo agli studenti universitari che siano iscritti ad atenei statali. Si legge, infatti, nel testo della manovra che il bonus è «Finalizzato alla corresponsione di contributi per le spese di locazione abitativa degli studenti fuori sede iscritti alle università statali».

 

Quali i nodi ancora da sciogliere?

Nonostante non si possa cumulare il suddetto beneficio con altri contributi pubblici per l’affitto, pare che si possa fruire parallelamente della detrazione fiscale per la locazione, prevista per gli studenti fuori sede.

Attualmente uno dei punti più discussi è quello legato al raccordo con la normativa per il diritto allo studio vigente, in quanto le borse di studio attualmente riconosciute agli studenti universitari prevedono delle maggiorazioni per gli studenti che hanno un contratto d’affitto in corso.

Tutte queste problematiche dovranno comunque essere risolte entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore della legge di Bilancio 2021, dal momento che entro questi termini è atteso il decreto di attuazione del Ministero dell’Università e del MEF. Con questo decreto dovranno essere chiarite definitivamente le modalità e criteri per l’erogazione delle risorse.

Bonus affitto ed esenzione IMU per il settore turistico nel 2021

bonus affitto 2021

Legge di Bilancio: bonus affitto del 2021

La Legge di Bilancio 2021, che ha avuto ormai l’ok definitivo del senato, ha previsto un’importante agevolazione per il settore turistico, e cioè la proroga del bonus affitto previsto dall’articolo 28 del decreto Rilancio.

In particolare, la Legge di Bilancio ha previsto, per tale comparto, una proroga al 30 aprile 2021 del bonus affitto attualmente riconosciuto fino al 31 dicembre 2020.

L’estensione del credito d’imposta inoltre, viene prevista anche per gli affitti delle agenzie di viaggio e dei tour operator che svolgono la loro attività in locali locati.

 

Legge di Bilancio: esenzione IMU 2021

La Legge di Bilancio ha previsto, inoltre, l’esenzione dal pagamento della prima rata dell’IMU 2021 per il settore turistico e dello spettacolo.

L’esenzione IMU è stata prevista in relazione al il settore turistico in particolare in virtù del fatto che il 2020 è stato un anno particolarmente difficile per tale comparto.

Per quali categorie di immobili è prevista l’esenzione IMU 2021?

L’esenzione, prevista dal Ministero per i beni e le attività culturali e per il turismo, è destinata solo a determinate categorie di immobili e solo per la prima rata in scadenza a giugno 2021.

 

Per quali immobili è prevista l’esenzione?

L’esenzione IMU in particolare è riconosciuta per i seguenti immobili:

  • immobili adibiti a stabilimenti balneari marittimi, lacuali e fluviali, nonché immobili degli stabilimenti termali;
  • immobili rientranti nella categoria catastale D/2 e relative pertinenze, immobili degli agriturismi, dei villaggi turistici, degli ostelli della gioventù, dei rifugi di montagna, delle colonie marine e montane, degli affittacamere per brevi soggiorni, delle case e appartamenti per vacanze, dei bed & breakfast, dei residence e dei campeggi, a condizione che i relativi proprietari siano anche gestori delle attività;
  • immobili rientranti nella categoria catastale D in uso da parte di imprese esercenti attività di allestimenti di strutture espositive nell’ambito di eventi fieristici o manifestazioni;
  • immobili destinati a discoteche, sale da ballo, night-club e simili, a condizione che i relativi proprietari siano anche gestori delle attività.

Con la Legge di Bilancio 2021, in sostanza, gli immobili per i quali è riconosciuta l’esenzione sono gli stessi indicati anche nel decreto agosto, che aveva previsto una analoga agevolazione con riferimento alla seconda rata IMU 2020.

Fideiussione: come garantire il pagamento dei canoni di locazione?

fideiussione per canoni

È importante nel momento in cui si stipula un contratto di locazione trovare degli inquilini affidabili, che garantiscano il pagamento dei canoni di locazione

Ciò in particolare in quanto, a fronte dell’inadempimento del conduttore, si rende necessario fare ricorso ad una procedura di sfratto per morosità che spesso può avere anche una lunga durata in caso di opposizione del medesimo conduttore.

È importante allora prevedere forme di garanzia che mettano al riparo dal pericolo del mancato versamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori

Ci sono varie possibilità che dovranno essere valutate a seconda del caso specifico.

 

Garanzia fideiussoria personale

Innanzitutto vi sono delle forme di garanzia personale fideiussorie che hanno i seguenti vantaggi:

  • sono economiche (il costo è limitato, in caso di registrazione al costo dell’imposta di registro dello 0,50% sul capitale garantito);
  • possono prevedere un ampio spettro di coperture (si può prevedere ad esempio la copertura delle spese condominiali, dei danni arrecati all’immobile ecc.);
  • possono prevedere, sulla base dell’accordo tra le parti e senza aumenti di costi, un alto massimale (a differenza delle fideiussioni bancarie o assicurative che, in caso di aumento del massimale, prevedono anche un aumento dei costi).

Tuttavia la fideiussione personale necessita di un soggetto terzo che sia solvibile e che sai disposto a prestare le garanzie richieste.

 

Fideiussioni bancarie e assicurative

Vi sono poi prodotti più costosi e, in particolare, mi riferisco alle fideiussioni bancarie e assicurative.

In tali fideiussioni, a fronte del pagamento di un canone annuale, viene garantita la copertura di un certo numero di canoni di locazione (alcune banche e assicurazioni estendono la garanzia anche alle spese condominiali non versate).

In genere in tali fideiussioni viene prevista l’escussione a prima richiesta, e cioè, in caso di inadempimento, il proprietario spedisce una raccomandata A/R alla banca o alla compagnia assicurativa e riceve subito l’importo contestato, senza dover prima agire nei confronti del conduttore – debitore.

Va tenuto presente che le fideiussioni bancarie e polizze assicurative spesso hanno costi elevati e sono anche di difficile accesso in quanto spesso banche e le assicurazioni ne accettano la stipula solo laddove ci si trovi di fronte a conduttori con certi parametri di solvibilità (beni immobili intesati o busta paga).

 

A chi tocca il pagamento della garanzia fideiussoria?

Normalmente tale garanzia viene posta a carico del conduttore ma le parti possono anche accordarsi in altro modo e individuare un canone di locazione che ricomprenda il costo delle fideiussioni annesse al contratto.

Legge di bilancio: novità 2021 per le locazioni brevi

cedolare secca affitti brevi

Gli affitti brevi quelli con durata non superiori a trenta giorni.

Sono molti i proprietari di immobili che affittano a turisti per pochi giorni oppure quelli che, per tale finalità, affidano i loro immobili a gestori qualificati, quali ad esempio airbnb e booking.

La Legge di Bilancio, che aspetta ormai solo l’approvazione del Senato, introduce alcune importanti novità per le locazioni brevi e il loro regime fiscale.

In particolare, tra queste novità, si evidenzia quella che stabilisce che la cedolare secca sulle locazioni brevi si possa applicare solo per l’affitto di un massimo di quattro immobili.

Si ricorda che l’attuale normativa prevede che il regime agevolato della cedolare secca, con aliquota al 21%,  possa trovare applicazione anche per  gli affitti brevi. Ma, con l’entrata in vigore della legge di bilancio 2021, prevista per il 1º gennaio 2021, vi sarà un cambiamento.

Infatti, la manovra stabilisce che il regime della cedolare secca al 21% potrà essere applicato massimo per un numero di quattro immobili. Se, infatti, gli immobili locati sono più di quattro, si configura attività di impresa per la quale è necessario aprire una partita IVA. Tali regole valgono anche per i contratti stipulati tramite intermediari e portali web.

Si ricorda che la cedolare secca è un regime di tassazione agevolato dei canoni di locazione in base al quale, a prescindere dall’aliquota IRPEF, in cui il proprietario ricadrebbe sulla base dei suoi redditi, viene applicato solo il 21% di aliquota sui canoni di locazione.

L’opzione della cedolare secca è prevista solo per le locazioni concluse da privati, mentre non è prevista per le imprese che stipulano contratti di locazione immobiliari.

Quindi, in virtù di quanto prevede la legge di bilancio, qualora un privato si trovi a possedere più di quattro immobili locati con affitto breve, dovrà aprire la partita IVA e non potrà avvalersi del regime della cedolare secca.

È importante sottolineare che non rileva quanti siano gli appartamenti posseduti dal singolo proprietario, purché, in ogni periodo di imposta, non ne siano locati con affitti brevi più di quattro. Se nel singolo periodo di imposta sono locati più di quattro immobili con affitti brevi, allora scatta l’obbligo di utilizzo della partita IVA.

Tali regole valgono sia nel caso in cui il privato gestisca direttamente le locazioni brevi e sia nel caso in cui lo stesso affidi la gestione delle stesse a gestori qualificati come ad esempio airbnb o booking.