La prima cosa da fare nel caso di presenza di umidità o muffa nell’immobile locato è quella di documentare tali fenomeni, o di persona, mediante delle fotografie, oppure dando incarico ad un tecnico di fiducia che possa attestare sia lo stato in cui si trova l’immobile oggetto di locazione, sia le cause dei fenomeni, sia i danni subiti.
Se la muffa dipende da un problema di struttura dell’ edificio o dell’immobile condotto in locazione , le spese da affrontarsi per la risoluzione del “vizio” saranno sempre a carico del locatore (ad esempio nel caso in cui l’edificio non sia ben isolato o vi siano delle infiltrazioni provenienti del piano superiore).
Nel caso in cui invece la muffa e le tracce di umidità siano provocate da una cattiva manutenzione, le spese per la risoluzione della problematica saranno totalmente a carico dei conduttori.
Ove i problemi di muffa e umidità siano dovuti ad un vizio imputabile al proprietario, occorre informare tempestivamente quest’ultimo e invitarlo bonariamente a risolvere i problemi esistenti, inviandogli una raccomandata con ricevuta di ritorno, meglio se formulata con l’aiuto di un legale esperto della materia.
Qualora i tentativi effettuati non abbiano sortito gli effetti sperati, è necessario, prima di iniziare una causa, esperire un tentativo di mediazione innanzi ad un organismo accreditato.
Se neanche in tal modo si riesca a transigere la controversia, non resterà che avviare una procedura giudiziale, chiedendo il risarcimento sai dei danni patrimoniali subiti che dei danni non patrimoniali, quali il danno alla salute, lo stress patiti ecc.
Nel caso in cui alcune delle stanze dell’unità immobiliare siano parzialmente o totalmente inutilizzabili è possibile, altresì, richiedere al Giudice una riduzione del canone di locazione ovvero, qualora si tratti di un “vizio” che incide sulla funzionalità strutturale dell’immobile impedendone il godimento, si può legittimamente invocare la risoluzione del contratto di locazione ai sensi dell’art. 1578 del codice civile.
E’ possibile smettere di pagare l’affitto in caso di muffa e tracce di umidità?
No, non è possibile smettere di pagare il canone e occorre continuare a corrisponderlo. Smettere di pagare equivarrebbe a farsi giustizia da soli e ciò non è consentito nel nostro ordinamento giuridico e si correrebbe il rischio di incorrere una procedura di sfratto per morosità intentata dal locatore. Solo un Giudice può decidere della eventuale riduzione del canone di locazione.
E se si tratta di vizi preesistenti?
La responsabilità del locatore sussiste anche qualora si tratti di vizi preesistenti rispetto alla consegna dell’immobile e che si sono manifestati dopo la stessa, qualora il locatore avrebbe potuto conoscere, usando l’ordinaria diligenza, tali vizi sulla base di quanto statuito dall’art. 1578 c.c.; spetterà al locatore provare l’impossibilità di conoscere i vizi con l’ordinaria diligenza.
