Si ha occupazione senza titolo quando il proprietario di un immobile non può entrare in possesso del suo appartamento in quanto lo stesso è occupato abusivamente da un terzo.
Occupazione senza titolo: quali sono i casi?
Due sono i casi di occupazione senza titolo di un immobile:
- L’occupante dell’immobile non ha un titolo per l’occupazione (come il contratto di locazione, il contratto di comodato, ecc…);
- l’occupante è in possesso di un titolo abitativo che, però, è invalido o annullabile. Ad esempio quest’ultimo caso si verifica nel caso della mancata restituzione dell’unità abitativa da parte del conduttore nonostante il contratto di locazione sia venuto a scadenza.
Qual è la procedura per un’occupazione di immobile senza titolo? Quali sono le azioni legali da intraprendere?
La procedura per un’occupazione di immobile senza titolo e le azioni legali da intraprendere, per ottenere la restituzione del bene, cambiano asseconda che ci si trovi nell’una o nell’altra ipotesi sopra indicate.
In particolare, nel primo caso viene utilizzata l’azione cosiddetta di rivendicazione, mentre nel secondo caso l’azione di restituzione o rilascio.
Con l’azione di rivendicazione il proprietario vuole ottenere il riconoscimento del diritto di proprietà sull’immobile, mentre con quella di restituzione vuole ottenerne solo il possesso dello stesso.
L’azione di rivendicazione richiede una prova particolarmente rigorosa, la c.d. probatio diabolica, in quanto occorre fornire la prova dell’acquisto a titolo originario dell’immobile oggetto della controversia.
Chi agisce, invece, con l’azione di restituzione dovrà provare solamente la consegna dell’immobile in base a un titolo (ad es. un contratto di locazione) e la successiva nullità o annullabilità del titolo, ovvero la scadenza dello stesso.
Occupazione a seguito di atto illecito e azione di rivendicazione
Nel caso di occupazione senza titolo a seguito di un atto illecito da parte dell’occupante, che abbia acquisito il possesso ad esempio a seguito dell’apposizione di lucchetti o il cambio di una serratura, l’azione da utilizzare è quella di rivendicazione.
In tale caso, infatti, l’azione non è conseguente ad un contratto preesistente, bensì all’atto illecito compiuto dal detentore dell’immobile, con la conseguenza che l’azione da esperire deve essere qualificata come azione di rivendicazione ex art. 948 c.c. e non come azione di restituzione.
Da ciò consegue che anche tale tipo di azione risponde ai medesimi oneri probatori rigorosi imposti al proprietario, innanzi menzionati ( si veda sul punto sentenza del Tribunale di Massa 11/01/2021 n. 45).
Occupazione senza titolo e mediazione
L’ occupazione senza titolo è soggetta alla procedura di mediazione civile trattandosi di materia affine a quella locatizia e dei diritti reali ( sul punto vedi ordinanza del 5/5/2011 del Tribunale di Mantova).
Si ricorda che la mediazione ai sensi dell’ articolo 5 del decreto legislativo 28 del 2010 è obbligatoria per legge in alcune materie determinate, tra cui rientrano anche la materia locatizia e quella dei diritti reali. Questo vuol dire che secondo la legge, prima di poter ricorrere a un Giudice, è necessario presentare domanda di mediazione e cercare di risolvere la controversia mediante un accordo transattivo.
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Sfratto e occupazione senza titolo
Analizziamo ora il rapporto tra la procedura di sfratto e l’occupazione senza titolo.
Nel caso in cui l’occupazione abusiva derivi dal mancato rilascio dell’immobile locato, dopo la scadenza del contratto di locazione, si può ricorrere al procedimento di sfratto per finita locazione.
Si ricorda che, per avviare questo tipo di procedimento occorrono alcuni requisiti ed in particolare:
- il contratto di locazione deve essere valido;
- il locatore deve aver inviato l’avviso di disdetta del contratto.
Inoltre, in tali casi, vi è la possibilità di richiedere all’ex inquilino l’indennità di occupazione e il risarcimento del danno derivante dal ritardo nella consegna dell’immobile.
L’indennità di occupazione non è altro che un risarcimento forfettario per l’ illegittima occupazione dell’immobile, proporzionata all’importo dei canoni di locazione. Tale indennità può essere richiesta unitamente alla citazione per la convalida oppure attraverso un ulteriore procedimento per decreto ingiuntivo.
È poi possibile per il locatore chiedere, oltre all’indennità di occupazione, anche il risarcimento degli ulteriori danni subiti, purché vi sia una prova rigorosa che il ritardo nella restituzione dell’immobile ha pregiudicato la possibilità di locare il bene a terzi per un canone superiore all’ultimo corrispettivo stabilito con il conduttore inadempiente (si veda sul punto Cassazione 15899 del 2014).
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Si può ottenere un risarcimento danni?
Nel caso dell’occupazione senza titolo il proprietario ha diritto anche a ottenere il risarcimento del danno, consistente in un ristoro sia del mancato godimento dell’immobile durante il tempo in cui vi è stata l’occupazione sine titulo, sia della mancata percezione dei frutti che si sarebbero potuti percepire (come ad esempio i canoni di locazione persi).
Come ha precisato la Corte di Cassazione (sentenza n. 39 del 2021) in caso di occupazione illegittima di un immobile il danno subito dal proprietario si presume esistente e tale presunzione è collegata alla normale fruttuosità del bene, pur ammettendosi la prova contraria.
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