Cos’è l’adeguamento ISTAT?
L’adeguamento ISTAT, in relazione agli affitti, è un aggiornamento del canone di locazione effettuato sulla base dell’andamento dell’economia italiana, tenendo conto dell’andamento dei prezzi per le famiglie italiane.
Lo scopo dell’adeguamento ISTAT è, pertanto, quello di allineare l’importo del canone di locazione al costo della vita e all’andamento dell’economia in un determinato periodo.
Vediamo ora, in particolare, come funziona l’adeguamento ISTAT in relazione ai contratti di locazione.
Come si calcola?
Il calcolo dell’adeguamento Istat si effettua prendendo come base l’indice Istat pubblicato annualmente sul sito dell’Istituto di Statistica e, in particolare, quello più recente.
Inoltre, dovrà essere applicata la percentuale di rivalutazione del 100% nei contratti a canone libero (4+4) e del 75% nei contratti ad uso diverso, nonché nei contratti a canone concordato.
Esempio di calcolo
Supponiamo che l’importo del canone di locazione sia di euro 500,00, che l’indice ISTAT sia pari al 2,5 % e che la percentuale di rivalutazione sia del 75%.
Procedimento:
- 2,5 X 75% =1,87
- 500,00 X 1,87 = 9,35
L’importo ottenuto di 9,35 è la variazione maturata nel mese che andrà ad aggiungersi ai 500,00 euro del vecchio canone di locazione
In definitiva il canone mensile rivalutato sarà di € 509,35 (500,00 + 9,35 = 509,35)
È obbligatorio?
L’adeguamento Istat è obbligatorio solamente nel caso in cui sia inserita la relativa clausola che lo prevede mentre, invece, nel caso in cui tale clausola non sia inserita non potrà essere preteso né dal locatore né dal conduttore.
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Adeguamento Istat locazioni commerciali
Nello specifico, i contratti di locazione per uso commerciale sono regolati dalla legge 392/78 e, in particolare, dall’ art. 32, che prevede la possibilità di un aggiornamento annuale del canone di locazione in misura non superiore al 75% dell’ indice Istat.
L’art. 41, comma 16 del Dl 207/2008 ha previsto, tuttavia, un’eccezione, stabilendo un aggiornamento libero per i contratti di locazione commerciale con durata superiore a quella minima, ovvero di almeno 7 anni + 6.
Inoltre, per l’aggiornamento del canone nelle locazioni commerciali è necessaria ed inderogabile l’espressa richiesta del proprietario, che può avere anche forma diversa da quella della raccomandata.
Adeguamento Istat locazioni abitative
Per i contratti abitativi, invece, stipulati in base alla legge 431 del 1998, le parti possono prevedere degli aumenti del 100% della variazione Istat, anche con meccanismo automatico. Questo non vale, tuttavia, per i contratti a canone concordato per i quali si applica l’aggiornamento ISTAT al 75 %.
In caso di scelta del regime di cedolare secca, inoltre, il proprietario non potrà chiedere l’aggiornamento Istat. Per questi contratti, quindi, il canone rimarrà lo stesso per tutto per tutto il periodo della locazione, ciò almeno fino a quanto non si decida di modificare il regime fiscale, scegliendo il regime Irpef.
La variazione Istat da prendere in considerazione, solitamente, è quella del mese precedente la scadenza del contratto. Quindi, un contratto con decorrenza dal 1 ottobre, deve prendere in considerazione l’indice di settembre.
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Aggiornamento Istat “a richiesta” o “automatico”
L’aggiornamento del canone di locazione all’indice ISTAT può essere di due tipi:
- “a richiesta” quando è il locatore a dover comunicare l’aggiornamento;
- “automatico” quando il diritto all’adeguamento sorge automaticamente senza la necessità di un’esplicita richiesta del locatore.
Solo per i contratti di locazione a canone libero è prevista la possibilità di stabilire contrattualmente che l’adeguamento sia automatico, mentre invece nei contratti di locazione a canone concordato e nei contratti per uso diverso esso deve necessariamente essere a richiesta, con conseguente nullità della clausola che preveda l’adeguamento automatico.
Lettera di comunicazione dell’adeguamento ISTAT
Nei casi in cui sia stabilito l’aggiornamento a richiesta, il locatore dovrà inviare al conduttore una lettera raccomandata A/R per comunicare tale adeguamento.
In particolare la lettera dovrà essere inviata prima della rata da cui parte il nuovo canone aggiornato.
È opportuno inserire all’interno della medesima il nuovo canone rivalutato, l’indice FOI utilizzato con l’indicazione del mese/anno di riferimento, la percentuale della variazione ISTAT da applicare (75% o 100%).
Se l’adeguamento viene effettuato nello stesso periodo della registrazione annuale del contratto di locazione, si potrà invitare anche il conduttore, nella stessa lettera, al pagamento della sua quota dell’imposta di registro.
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Si possono chiedere gli arretrati?
Se l’adeguamento è “a richiesta”, il locatore che si sia dimenticato di effettuare l’aggiornamento può soltanto chiedere il nuovo canone aggiornato ma non può chiedere gli arretrati.
Nel caso in cui, invece, l’adeguamento sia “automatico” la responsabilità dello stesso ricade sul conduttore che, pertanto, sarà obbligato a corrispondere anche gli arretrati.
Gli arretrati eventualmente dovuti si prescrivono in cinque anni per il locatore, mentre per il conduttore la prescrizione quinquennale è interrotta ai sensi dell’art. 79 della legge 392/78 fino a sei mesi dalla riconsegna dell’immobile locato.
Guarda anche il mio video sull’argomento:
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