Cedolare Secca: cos’è, come funziona e quando conviene

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Cedolare secca: cos’è e come funziona

Due sono le modalità di tassazione che possono scegliere le persone fisiche che possiedono immobili e li affittano per uso abitativo: la tassazione ordinaria; l’attestazione cosiddetta cedolare secca.

Il d.lgs. n. 23 del 2011 in tema di cd. federalismo municipale consente di assoggettare, a seguito di un’opzione del locatore, i contratti di locazione ad uso abitativo al regime della cd. cedolare secca.

Quest’ultima non è altro che un regime fiscale alternativo e facoltativo, consistente nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (relative al reddito dell’immobile), che consente di non pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo, solitamente dovute in sede di registrazione del contratto di locazione.

 

Quando è possibile?

Possono scegliere questa opzione fiscale le persone fisiche titolari di un diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento (ad esempio usufrutto) su un immobile che locano quest’ultimo per uso abitativo.

Diversamente, tale regime fiscale non può trovare applicazione nelle locazioni per uso commerciale, salvo che nei casi di cui si dirà di seguito.

Pertanto, la cedolare secca si applica ai seguenti contratti per uso abitativo:

  • contratto di locazione a canone libero;
  • contratto di locazione a canone concordato;
  • contratto di locazione per uso transitorio;
  • contratto di locazione per uso studenti;
  • contratto di locazione per uso turistico.

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 ad A11 (esclusa l’A10 – Uffici o Studi Privati).

Peraltro, se sceglie la cd. cedolare secca, il locatore deve impegnarsi a non richiedere al conduttore l’aggiornamento Istat (e ciò deve essere oggetto di una specifica comunicazione diretta allo stesso).

Si discute dell’ambito applicativo del regime opzionale, ovvero se lo stesso possa essere esteso, oltre che ai contratti di locazione ad uso abitativo stipulato con persone fisiche che operano al di fuori della propria attività professionale, anche a peculiari contratti intercorsi con imprese (ad esempio, quelli ad uso foresteria).

 

Come si calcola?

Nell’ipotesi nella quale intervenga tale opzione, deve essere corrisposta un’imposta pari al 21% del canone di locazione (ed al 10% nell’ipotesi di contratti a canone cd. concordato), a prescindere dallo scaglione di imposizione progressiva del reddito del locatore.

La base imponibile è costituita dal canone di locazione annuo previsto dal contratto, senza deduzioni.

Facciamo un esempio di calcolo: per un immobile con canone di locazione annuo di 20.000,00 euro, applicando l’aliquota del 21 % le tasse da pagare saranno 4.200,00 euro.

 

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Quanto incide sulla tassazione

Il reddito derivante dai canoni di locazione, assoggettato a cedolare secca, è escluso dal reddito complessivo e non rileva ai fini della progressività delle aliquote IRPEF.

Sul reddito assoggettato a cedolare secca, nonché sulla cedolare stessa, inoltre, non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni.

Tuttavia, il reddito assoggettato a cedolare secca deve essere ricompreso nel reddito, ai fini del riconoscimento di deduzioni, detrazioni e benefici di qualunque tipo collegati al possesso di requisiti reddituali (ad esempio ai fini ISEE).

 

Quando e come si paga?

L’opzione per la cedolare secca deve essere effettuata in sede di registrazione del contratto di locazione (o, per i contratti di breve durata, nella dichiarazione dei redditi) ed opera per l’intera durata dello stesso. L’opzione deve essere invece compiuta nuovamente in sede di proroga del contratto.

A riguardo la legge prevede che la mancata presentazione della comunicazione relativa alla proroga del contratto non comporta la revoca dell’opzione esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione ove il contribuente abbia mantenuto un comportamento coerente con la volontà di optare per il regime della cedolare secca, effettuando i relativi versamenti e dichiarando i redditi da cedolare secca nel relativo quadro della dichiarazione dei redditi (ferme le sanzioni pecuniarie per l’ipotesi di non tempestiva comunicazione).

La cedolare secca è dovuta a saldo relativamente all’anno precedente ed in acconto per l’anno in corso, entro i termini di versamento a saldo ed in acconto dell’IRPEF.

 

Contratto a cedolare secca per affitti commerciali

La cedolare secca può trovare applicazione anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019.

I requisiti per poter fruire, in tale caso, di tale opzione fiscale sono i seguenti:

  1. deve trattarsi di locali commerciali classificati nella categoria catastale C/1;
  2. deve trattarsi di locali commerciali aventi una superficie fino a 600 mq;
  3. sono escluse le pertinenze.

In tal caso l’aliquota applicabile è del 21%.

Tuttavia, l’opzione per la cedolare secca sui locali commerciali non è stata confermata anche per gli anni successivi al 2019.

 

Cedolare secca e locazione per uso abitativo con conduttore società

Con una circolare dell’Agenzia delle Entrate, la numero 26 /E del 1 giugno 2011, l’Agenzia delle Entrate ha dato la propria interpretazione alla predetta normativa, dichiarando che non è possibile applicare il regime di cedolare secca ai contratti di locazione stipulati con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. Contro questa circolare si è espressa la maggior parte della Giustizia tributaria, con numerose sentenze che hanno censurato l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate.

 

Conclusioni…..conviene?

La cedolare secca si tramuta in un vantaggio economico notevole per il locatore considerando che l’aliquota IRPEF ordinaria va dal 23 al 43%, mentre l’aliquota della cedolare secca, come visto, è pari al 21%, e nel caso delle locazioni a carico concordato addirittura al 10%.

In particolare, si tratta di un’opzione particolarmente favorevole per i locatori assoggettati ad aliquote IRPEF elevate.

Inoltre, vi è da valutare anche il fatto che nel 2022 è cresciuta notevolmente l’inflazione, che è arrivata quasi al 6% su base annua, per cui, nella valutazione se scegliere o meno tale regime fiscale, si dovrà tenere conto anche dell’impossibilità di adeguare il canone all’indice ISTAT in caso di cedolare secca.

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