È possibile la sospensione del canone di affitto per il Coronavirus nei contratti a uso abitativo?
A differenza di quanto abbiamo visto per le locazioni commerciali, per le locazioni ad uso abitativo è più difficile sostenere che vi sia un diritto dell’inquilino alla sospensione del canone di locazione a causa dell’emergenza da Covid 19.
In tal caso, infatti, a differenza dell’ipotesi delle locazioni commerciali, ove si può sostenere la tesi della mancanza del godimento dell’immobile, l’emergenza da coronavirus non ha ingenerato un’impossibilità dell’obbligazione del locatore di messa a disposizione dell’abitazione, né può dirsi che vi sia un inadempimento di quest’ultimo.
Infine il pagamento dell’affitto non può essere sospeso per nessuna ragione collegata alle possibilità economiche dell’inquilino o a sue vicende lavorative, come ad esempio un licenziamento.
È possibile la riduzione del canone?
Il locatore può essere invitato a ricondurre a equità, anche solo per un periodo limitato, le condizioni economiche del contratto di locazione, allo scopo di evitare una risoluzione dello stesso su iniziativa del conduttore (cfr. artt. 1464 e 1467 c.c.).
Questa previsione si rifà al principio di buona fede contrattuale, a fronte di un’emergenza sanitaria che ha mutato in modo rilevante l’equilibrio delle reciproche obbligazioni di locatore e conduttore.
Spetterà, tuttavia, al locatore acconsentire ad un ridimensionamento del canone locativo, non essendoci alcun obbligo dello stesso di concederlo.
Come procedere per ridurre l’affitto durante il Coronavirus?
Per ridurre il canone di affitto basterà una semplice scrittura tra locatore e conduttore che faccia riferimento al contratto originale, indicando i dati del locatario e del locatore nonché riportando l’importo del canone stabilito e di quello ridotto accordato. Inoltre, va indicato il periodo durante il quale l’inquilino pagherà meno di affitto. La scrittura privata che determina questa modifica può essere scambiata tramite posta elettronica certificata (Pec) e avrà piena efficacia tra le parti.
La registrazione può essere fatta, da una delle parti, anche se normalmente viene fatta dal proprietario che ha interesse a far valere la riduzione al fine di non pagare tasse sulla parte di canone non incassato. Per completare la registrazione occorrerà compilare anche il “Modello 69”, scaricabile sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
Una volta passata l’emergenza coronavirus, conviene depositare l’atto di riduzione, in originale e debitamente sottoscritto, all’ufficio delle Entrate competente.
La suddetta procedura non implica alcuna spesa di registrazione o di bollo.
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