La questione relativa alla possibilità per i conduttori di immobili per uso commerciale di sospendere, per tutta la durata dell’emergenza da coronavirus, il pagamento dei canoni di locazione è dibattuta ed ha dato vita a due orientamenti opposti, uno favorevole e uno contrario.
Vediamo cosa sostengono coloro che sono contrari alla sospensione del canone e coloro che sono favorevoli.
Tesi favorevoli alla sospensione dell’affitto per il Coronavirus
I sostenitori della tesi favorevole alla sospensione del canone si rifanno all’art. 1256 c.c., che dispone quanto segue:
“l’obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile.
Se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento”.
Pertanto, alla luce del comma 2 del suddetto articolo, il sopraggiungere di una causa di “forza maggiore”, che rende temporaneamente impossibile l’esecuzione del contratto, giustificherebbe l’eventuale ritardo da parte del conduttore nell’adempimento della propria obbligazione di pagamento del canone.
Secondo i sostenitori di tale tesi, fintanto che perduri l’emergenza sanitaria, il ritardo nel pagamento dei canoni non dovrebbe configurare responsabilità in capo al conduttore che però, al termine della stessa emergenza, dovrà pagare tutti i canoni arretrati.
Tesi Contraria alla Sospensione
Secondo i sostenitori della tesi contraria, il conduttore sarebbe legittimato alla sospensione o riduzione del canone di locazione solo in caso di inadempimento del locatore, cosa che non si verificherebbe a seguito dei provvedimenti del governo che impongono la chiusura dei negozi.
Infatti, l’immobile locato, durante l’emergenza da Covid 19, sebbene non accessibile a lavoratori e al pubblico, permane nell’esclusiva disponibilità del conduttore, che ivi custodisce beni e mezzi di produzione, per cui non vi sarebbe alcun inadempimento da parte del locatore giustificante una sospensione o una riduzione del canone.
È Possibile la riduzione o la sospensione dell’affitto per il Coronavirus?
Il locatore può essere sollecitato a ricondurre a equità, anche solo per un tempo limitato, le condizioni economiche del contratto di locazione, al fine di evitare una risoluzione dello stesso su iniziativa del conduttore (cfr. artt. 1464 e 1467 c.c.).
Questa previsione si rifà al principio di buona fede contrattuale, a fronte di un’emergenza sanitaria che ha mutato in modo rilevante l’equilibrio delle reciproche obbligazioni di locatore e conduttore.
Spetterà, tuttavia, al locatore acconsentire ad un ridimensionamento del canone locativo, non essendoci alcun obbligo dello stesso di concederlo.
Per la complessità ed incertezza delle questioni giuridiche trattate, che tu sia locatore o conduttore di immobile per uso commerciale, è importante rivolgersi ad un avvocato esperto in materia di locazioni che possa sostenere al meglio ciascuna delle tesi sopra descritte.
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