Considerato che l’emergenza del coronavirus ha impedito a molti esercenti di attività commerciali la possibilità di poter svolgere la propria attività vediamo quali sono i rimedi che i conduttori possono mettere in atto:
- recesso per gravi motivi;
- risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta;
- rinegoziazione del contratto di locazione.
- impossibilità della prestazione temporanea per cause di forza maggiore.
Recesso per gravi motivi
L’art. 27 della Legge 27 luglio 1978 n. 392 consente al conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, la possibilità di recedere dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Si ritiene che la situazione emergenziale che stiamo vivendo vada a configurare proprio quei gravi motivi che legittimano il conduttore al recesso del contratto.
Risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta ex art. 1467 c.c.
L’attuale emergenza sanitaria sembra configurare proprio un avvenimento straordinario ed imprevedibile che, ai sensi dell’art. 1467 c.c., crea uno squilibrio tra le prestazioni del contratto di locazione, ai danni del conduttore, che legittima quest’ultimo ad adoperare tale rimedio.
Il vantaggio di questa soluzione è quello di evitare il preavviso di 6 mesi per gravi motivi.
Rinegoziazione del contratto di locazione
In alternativa, ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 1467 c.c., il conduttore potrà sollecitare il locatore (ma non obbligarlo) a ridurre l’importo del canone di locazione al fine di evitare la risoluzione.
Impossibilità temporanea dell’adempimento
L’art. 1256 c.c., stabilisce che:
“L’obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile.
Se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento”.
Pertanto, rappresentando l’emergenza del coronavirus una causa di forza maggiore, alla luce dell’articolo sopra indicato, potrebbe ritenersi giustificato il ritardo del conduttore nel pagamento del canone di locazione, non avendo la possibilità tra l’altro di svolgere la propria attività.
Ciò non comporta, tuttavia, che venga meno l’obbligo di pagamento dei canoni di locazione relativi ai mesi di marzo e aprile 2020, legittimando al massimo il conduttore a sospendere i pagamenti fino a che non riprenda l’attività con la fine dell’emergenza sanitaria.
Se hai bisogno del nostro studio per sollecitare una rinegoziazione del contratto di locazione con il locatore, sia per azionare un altro dei rimedi sopra indicati puoi scrivermi qui:
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