Considerato che l’emergenza del coronavirus ha impedito a molti esercenti di attività commerciali la possibilità di poter svolgere la propria attività vediamo quali sono i rimedi che i conduttori possono mettere in atto:
recesso per gravi motivi;
risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta;
rinegoziazione del contratto di locazione.
impossibilità della prestazione temporanea per cause di forza maggiore.
Recesso per gravi motivi
L’art. 27 della Legge 27 luglio 1978 n. 392 consente al conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, la possibilità di recedere dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Si ritiene che la situazione emergenziale che stiamo vivendo vada a configurare proprio quei gravi motivi che legittimano il conduttore al recesso del contratto.
Risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta ex art. 1467 c.c.
L’attuale emergenza sanitaria sembra configurare proprio un avvenimento straordinario ed imprevedibile che, ai sensi dell’art. 1467 c.c., crea uno squilibrio tra le prestazioni del contratto di locazione, ai danni del conduttore, che legittima quest’ultimo ad adoperare tale rimedio.
Il vantaggio di questa soluzione è quello di evitare il preavviso di 6 mesi per gravi motivi.
Rinegoziazione del contratto di locazione
In alternativa, ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 1467 c.c., il conduttore potrà sollecitare il locatore (ma non obbligarlo) a ridurre l’importo del canone di locazione al fine di evitare la risoluzione.
Impossibilità temporanea dell’adempimento
L’art. 1256 c.c., stabilisce che:
“L’obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile.
Se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento”.
Pertanto, rappresentando l’emergenza del coronavirus una causa di forza maggiore, alla luce dell’articolo sopra indicato, potrebbe ritenersi giustificato il ritardo del conduttore nel pagamento del canone di locazione, non avendo la possibilità tra l’altro di svolgere la propria attività.
Ciò non comporta, tuttavia, che venga meno l’obbligo di pagamento dei canoni di locazione relativi ai mesi di marzo e aprile 2020, legittimando al massimo il conduttore a sospendere i pagamenti fino a che non riprenda l’attività con la fine dell’emergenza sanitaria.
Se hai bisogno del nostro studio per sollecitare una rinegoziazione del contratto di locazione con il locatore, sia per azionare un altro dei rimedi sopra indicati puoi scrivermi qui:
In materia di giustizia ti spiego, di seguito, cosa ha previsto il decreto legge 17 marzo 2020 n.18 c.d.“CURA ITALIA”.
La finalità del decreto legge è quella di emanare disposizioni che possano contrastare l’emergenza da coronavirus e evitare ripercussioni negative sullo svolgimento dell’attività giudiziaria.
In particolare viene introdotto un “periodo cuscinetto”, a decorrere dal 9 marzo e sino al 15 aprile 2020, nel quale:
sono rinviate d’ufficio, a data successiva al 15 aprile 2020, le udienze dei procedimenti civili e penali pendenti presso tutti gli uffici giudiziari italiani, con alcune eccezioni denotate da particolare urgenza;
sono sospesi i termini per il compimento di qualsiasi atto dei procedimenti sopra indicati, fatte salve le eccezioni richiamate. Ove il decorso dei termini inizi durante il periodo di sospensione, tale inizio è differito alla fine di detto periodo.
Cosa accade successivamente al 15 aprile?
A decorrere dal 16 aprile e fino al 30 giugno 2020 i capi degli uffici giudiziari potranno adottare misure finalizzate a consentire il rispetto delle indicazioni igienico-sanitarie fornite dal Ministero della salute, nonché al fine di evitare assembramenti all’interno degli uffici giudiziari e contatti ravvicinati tra le persone.
In particolare i capi degli uffici giudiziari potranno adottare le seguenti misure:
la limitazione dell’accesso del pubblico agli uffici giudiziari, garantendo l’accesso in caso di attività urgenti;
la limitazione dell’orario di apertura al pubblico degli uffici ovvero, in alcuni casi, la chiusura al pubblico;
la regolamentazione dell’accesso ai servizi tramite mezzi di comunicazione telefonica o telematica, nonché’ l’adozione di ogni misura utile ad evitare forme di assembramento;
l’adozione di linee guida per la trattazione delle udienze;
la celebrazione a porte chiuse delle udienze penali e civili pubbliche o di singole udienze;
la previsione dello svolgimento delle udienze civili mediante videoconferenza;
la previsione del rinvio delle udienze a data successiva al 30 giugno 2020 nei procedimenti civili e penali, con alcune eccezioni, tra cui ad esempio per le cause di competenza del tribunale per i minorenni, per le cause relative ad alimenti o ad obbligazioni alimentari e in generale per tutti i procedimenti il cui rinvio può produrre grave pregiudizio alle parti.
Come verranno gestite le procedure di sfratto e locazioni?
Anche in relazione alle procedure di sfratto, e locative in generale, vale, pertanto, la sospensione delle udienze fino al 15 aprile 2020, con un probabile ulteriore rinvio a data successiva al 30 giugno 2020.
Tuttavia le procedure di sfratto, in cui vi è stata già ordinanza di convalida, fino al 30 giugno non potranno essere concluse con l’esecuzione forzata del provvedimento mediante l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario.
Vengono rinviati gli sfratti in questo periodo di emergenza?
Con il cd. Decreto “CURA ITALIA” il Governo per dare un aiuto agli inquilini, ha stabilito, relativamente sia alle locazioni per uso abitativo che per uso diverso, che fino al 30 giugno le procedure di sfratto non potranno essere portate a termine.
Ciò vuol dire che chi ha ottenuto un’ordinanza di convalida di sfratto dal tribunale non potrà metterla in esecuzione avviando la procedura esecutiva e non si potrà chiedere, pertanto, lo sgombero con l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario.
Ciò non vuol dire che viene annullata la morosità, ma semplicemente che le attività esecutive dello sfratto sono rinviate ad un periodo successivo al 30 giugno.
Giustizia E CoronaVirus: Vengono rinviati i procedimenti in materia locatizia?
Il decreto ha stabilito un rinvio di tutte le udienze dei procedimenti civili, e quindi anche di quelle relative alle locazioni, a data successiva al 15 aprile 2020, con una possibile proroga di tale termine, da parte dei capi degli uffici giudiziari, a data successiva al 30/06/2020.
Quali sono le agevolazioni concesse dal governo per le locazioni?
Importanti novità vengono introdotte dal detto decreto in relazione alle locazioni ad uso commerciale in quanto lo stesso prevede un bonus specifico denominato “credito d’imposta per botteghe e negozi”consistente in un credito d’imposta del 60% dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, per quegli immobili che rientrano nella categoria catastale C/1 (cioè appunto negozi e botteghe). Questo credito potrà essere utilizzato in compensazione ai sensi dell’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241.
Il bonus esclude tutte quelle attività che, in conformità con le disposizioni contenute negli allegati 1 e 2 del dpcm dell’11 marzo 2020, sono rimaste aperte perché ritenute essenziali come farmacie, parafarmacie e negozi di generi alimentari di prima necessità.
Nella Regione Campania sono state sospese le scadenze relative ai contributi per gli affitti e il termine per la presentazione delle domande è stato, pertanto, posticipato al 27 aprile prossimo, mentre verrà fissato a data da destinarsi, con apposita delibera di Giunta Regionale, il termine di scadenza per la regolarizzazione dei residenti in alloggi Edilizia Residenziale Pubblica.
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Cosa succede se a subire una procedura di sfratto è una persona disabile o invalida? In questo caso si parla di categorie protette nello sfratto e in questo focus ti spiegherò quali sono queste categorie e quali sono le procedure in questo caso.
Cosa si intende per Categorie Protette?
Le categorie protette sono costituite da persone che, secondo la legge (Legge n. 68/1999), sono svantaggiate per alcuni motivi che non riguardano necessariamente lo stato di salute.
Ecco chi fa parte di queste categorie:
persone in età lavorativa, affette da invalidità (fisica o psichica) o con presenza di handicap intellettivi con riduzione della capacità lavorativa superiore al 45%;
persone con un’invalidità lavorativa superiore al 33%;
invalidi di guerra (civili o militari);
persone non vedenti (cecità assoluta o residuo visivo non superiore a un decimo per entrambi gli occhi);
persone sordomute (dalla nascita o in età pre-apprendimento);
persone che sono state vittime di attacchi terroristici o della criminalità organizzata.
Le Categorie protette dallo Sfratto
C’è da fare una precisione: anche se una persona fa parte delle categorie protette, non è detto che goda automaticamente di un qualsiasi tipo di tutela in una procedura di sfratto.
Come vedrai tra poco, la legge offre alcune agevolazioni nelle procedure di sfratto per chi fa parte di queste categorie.
Ti ricordo che, in caso di morosità e difficoltà economiche, l’inquilino moroso ha la possibilità di richiedere al giudice il Termine di Grazia, ovvero una proroga di 90 giorni per pagare le morosità accumulate.
La legge sull’equo canone , in particolare all’art. 55, prevede la possibilità di richiedere un termine di grazia più lungo, pari a centoventi giorni.
Per ottenerlo, tuttavia, il conduttore deve provare che la morosità dei canoni, protrattasi per un periodo massimo di due mesi, sia dovuta a condizioni economiche precarie e che le stesse, sorte dopo la stipula del contratto, discendano da malattia, disoccupazione o gravi e comprovate condizioni di difficoltà.
Categorie Protette: Sfratto per Finita Locazione
Situazione analoga anche per quanto riguarda lo sfratto per finita locazione (nelle locazioni ad uso abitativo).
La data dello sfratto per finita locazione può essere prorogata per persone che:
abbiano compiuto i 65 anni di età;
abbiano cinque o più figli a carico;
siano iscritte nelle liste di mobilità;
siano in disoccupazione o di integrazione salariale;
siano portatori di handicap o malati terminali;
abbiano nel nucleo familiare un portatore di handicap o un malato terminale (almeno da 6 mesi).
Come avrai potuto constatare non esistono, in senso stretto, categorie protette in caso di sfratto, ma le persone che fanno parte di queste categorie possono ricevere proroghe e concessioni nelle procedure di sfratto per morosità o finita locazione.
Fai parte di una di queste categorie e hai bisogno di assistenza?
In questo articolo ti parlerò del Bonus Affitto 2020, di tutte le agevolazioni contenute nella Manovra 2020 che riguardano le locazioni e dei requisiti necessari per usufruirne.
Come funziona il Bonus Affitto 2020
Sin dal 1998 esiste un fondo (il Fondo Nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione), creato appositamente per garantire a un certo numero di cittadini delle agevolazioni riguardanti l’affitto.
Ogni anno, nella Legge di Bilancio, viene stabilito l’ammontare dei fondi ripartiti tra Regioni e Comuni, per garantire ai cittadini questo tipo di agevolazione.
Nella Legge di Bilancio per l’anno 2020, le risorse stanziate sono pari a 50 Milioni di Euro.
Come poter usufruire del Bonus 2020
Le agevolazioni sono disponibili soltanto per chi paga l’affitto in un determinato modo.
In che senso?
Dal 1 Gennaio 2020, la detrazione Irpef del 19% spetta soltanto a coloro che pagano l’affitto con bonifico bancario, postale o con qualsiasi altro sistema di pagamento tracciabile.
Cosa succede se l’affitto viene pagato in contati?
Si possono presentare due diversi casi:
Casa in Affitto come abitazione principale:in questo caso, chi rientra nelle soglie del bonus, può ottenere le detrazioni anche se il pagamento viene effettuato in contanti. Abitazione non principale:diversa invece la situazione in questo caso. Per tutti coloro che non usano la locazione come prima casa, in caso di pagamento in contanti, il bonus affitto non può essere applicato.
Quali sono gli Importi del Bonus Affitto 2020?
ATTENZIONE: le detrazioni fiscali forfettarie non sono al 19% delle spese sostenute!
A determinare lo sgravio fiscale sono altri fattori:
Base del Contratto; Caratteristiche dell’Affittuario.
Per ulteriore chiarezza, ecco uno schema delle fasce di reddito:
affitto abitazione principale: 300,00 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
affitto abitazione principale: 150,00 euro se il reddito complessivo è compreso tra 15.493,72 e 30.987,41 euro;
affitto con cedolare secca: 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
affitto con cedolare secca:247,90 euro se il reddito complessivo è compreso tra 15.493,72 e 30.987,41 euro;
giovani tra i 20 e i 30 anni:991,60 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
lavoratori dipendenti fuori sede: 991,60 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;
lavoratori dipendenti fuori sede: 495,80 se il reddito complessivo è compreso tra 15.493,72 e 30.987,41 euro;
Per gli studenti universitari fuori sede, che sono titolari di un contratto di locazione, la detrazione è pari al 19% dell’importo, con limite totale di 2.633,00 euro (a patto che l’università di riferimento, sia almeno a 100 km dal comune di residenza).
Bonus Affitto 2020: i Requisiti
Questi i requisiti generale per poter usufruire del bonus affitto 2020:
cittadinanza italiana o di uno Stato UE (o permesso di soggiorno)
residenza anagrafica nel comune che pubblica il bando e nell’immobile per il quale si richiede il contributo per il sostegno alla locazione;
essere titolari di contratto di locazione ad uso abitativo regolarmente registrato, ad esclusione dei contratti stipulati per gli immobili di lusso;
essere in regola con i pagamenti del canone;
rispettare la soglia Isee;
non beneficiare di altri sostegni che riguardano il canone di locazione (Regioni, Associazioni, Enti).
I componenti del nucleo familiare devono rispettare, inoltre, questi criteri:
non essere titolari di diritti di proprietà, usufrutto, uso ed abitazione su alloggio adeguato alle esigenze del nucleo familiare nell’ambito territoriale di riferimento.
non essere assegnatari di alloggi e di edilizia agevolata convenzionata.
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