Bentornato nel mio blog!
Ho già trattato a lungo i temi riguardanti i contratti di locazione nelle varie forme in cui è possibile stipularli.
Ma cosa succede se un contratto di locazione non viene registrato?
Chi deve registrare il contratto e sostenere le spese?
Secondo quanto stabilito dalla legge (art. 1 comma 346 della legge 311/2004), il contratto di locazione deve essere registrato, a cura del locatore, entro 30 giorni dalla sottoscrizione del medesimo. Nei successivi 60 giorni, questi ne deve dare notizia documentata (quindi con una copia del versamento dell’imposta) sia all’inquilino che all’amministratore di condominio se si tratta di appartamento in un edificio.
Nonostante l’obbligo di registrazione sia posto a carico del locatore, in caso di mancato versamento da parte di quest’ultimo, l’Agenzia delle Entrate potrà comunque chiedere il versamento dell’imposta all’inquilino. Ciò vuol dire che, qualora il locatore non adempia all’obbligo di registrazione del contratto, l’inquilino potrà, di sua iniziativa, procedere alla medesima incombenza fiscale.
L’imposta di registrazione del contratto di affitto è a carico del locatore anche se il contratto può prevedere una clausola che la pone per il 50% (non una misura superiore) a carico dell’inquilino.
Contratto di Locazione non registrato: cosa può succedere?
Le Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza del 9 ottobre 2017 n. 23601, hanno sancito i seguenti principi di diritto:
1. La mancata registrazione del contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso non abitativo, è causa di nullità del contratto. In realtà, la giurisprudenza ha chiarito che si tratta di una nullità relativa: ciò vuol dire che il contratto è obbligatorio per il locatore ma non per il conduttore il quale potrebbe, ad esempio, smettere di pagare il canone, andare via dall’appartamento in qualsiasi momento senza rispettare il preavviso. Ciò perché si presume che sia stato il padrone di casa l’artefice (e quindi il responsabile) del contratto di locazione non registrato, alla luce dell’indebito vantaggio fiscale che ciò gli comporta;
2. La registrazione tardiva ha un effetto sanante destinato a retroagire alla data di conclusione del contratto;
3. È nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione concordino un canone superiore a quello dichiarato.
Nel caso in cui non lo abbia ancora fatto, conviene pertanto al locatore provvedere immediatamente alla registrazione tardiva, in questo modo, con una modesta sanzione, salvaguarderà i diritti che derivano dal contratto, tra cui il diritto al pagamento dei canoni e degli oneri accessori e quello di poter azionare il procedimento di sfratto, nel caso in cui l’inquilino non paghi il canone locativo.
Le conseguenze fiscali di un contratto di locazione non registrato
Fiscalmente, il contratto di locazione non registrato fa scattare le sanzioni tributarie.
In caso di omessa registrazione la sanzione prevista consiste in un importo che va dal 120% al 240% dell’imposta dovuta. Se invece il canone è superiore rispetto a quello dichiarato, ossia in caso di occultamento di parte del canone di affitto ricevuto, la sanzione va dal 120% al 240% della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato.
Nel caso di registrazione tardiva del contratto di locazione, fiscalmente sono previsti sconti sulle sanzioni che dipendono da quanto tempo decorre prima della regolarizzazione. Le sanzioni variano a seconda del ritardo:
- ritardo di 30 giorni: 6% della sanzione;
- ritardo di 90 giorni: 12% della sanzione;
- ritardo di 1 anno: 15% della sanzione;
- oltre 1 anno e non oltre 2 anni di ritardo: 17,14% della sanzione;
- oltre 2 anni di ritardo: 20% della sanzione;
- nel caso in cui la regolarizzazione da parte del contribuente avvenga dopo la constatazione della violazione, avvenuta con processo verbale di constatazione (PVC), senza notifica formale: 24% della sanzione.
Agli importi così come sopra determinati dovranno aggiungersi gli interessi di mora nonché ovviamente l’imposta dovuta.
