Salve e Bentrovato nel mio blog!
Dopo aver ampiamente parlato delle disdette nell’ambito delle locazioni abitative, ho deciso di affrontare anche il discorso relativo alla disdetta del contratto di locazione commerciale.
Disdetta del Contratto di Locazione Commerciale da parte del Conduttore
Nell’ambito della locazione commerciale, il recesso da parte del conduttore è disciplinato dall’articolo 27 della legge 392/1978 in particolare dai commi 7 e 8 che riportano quanto segue:
È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Anche in tale caso, come abbiamo visto parlando della disdetta nelle locazioni abitative, deve trattarsi di fatti estranei alla volontà del conduttore che, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto locativo, rendono oltremodo gravosa per il conduttore medesimo la persistenza del rapporto stesso.
Nelle locazioni commerciali, per esempio, è stato ritenuto grave motivo di recesso la inadeguatezza dell’immobile locato, rispetto alla progressiva espansione delle attività economiche del conduttore.
Disdetta del Contratto di Locazione Commerciale da parte del Locatore
Così come nel contratto d’affitto per uso abitativo, la disdetta del contratto di locazione commerciale può essere richiesta anche dal locatore.
In tali locazioni i tempi sono più lunghi e, pertanto, nel caso in cui il contratto sia un 6+6, la disdetta dovrà essere inviata con 12 mesi d’anticipo, mentre, nel caso in cui la disdetta venisse inviata per un’attività alberghiera, questa dovrà essere effettuata con 18 mesi d’anticipo.
Il locatore, ha la possibilità di disdire alla prima scadenza solo ed esclusivamente se esistono dei motivi specifici che sono quelli previsti dall’articolo 29 della Legge 392/1978.
Tra questi troviamo, ad esempio, quando l’immobile deve essere adibito ad abitazione usufruibile da parte dello stesso locatore o del coniuge o di un parente stretto (quindi effettuando un cambio di destinazione d’uso della struttura), oppure nel caso in cui, sempre gli stessi soggetti (proprietario, suo coniuge o suo parente), vogliono riottenere l’immobile per avviare una propria attività commerciale, o ancora quando si intende demolire la struttura per ricostruirla o effettuarvi un restauro o ristrutturazione.
La differenza principale rispetto al contratto ad uso abitativo, è che il locatore non potrà riprendere per sé l’immobile con l’intenzione di venderlo, così come previsto invece dall’art 3 L. 431/98.
L’indicazione dei motivi alla base della disdetta permette al conduttore di potere verificare che il proprietario rientri nel possesso dell’immobile proprio per il motivo indicato in missiva.
In caso contrario, il conduttore potrà ottenere o il ripristino del contratto di locazione (oltre al risarcimento delle spese di trasloco), o il pagamento di un danno in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto, oltre all’ indennità di avviamento commerciale (art. 31 L. 392/1978).
Cos’è l’indennità di avviamento?
Qualora il locatore receda anticipatamente dal contratto di locazione commerciale, il conduttore ha diritto ad un’indennità di avviamento, cioè una somma pari a 18 mensilità dell’ultimo canone pagato (21 per le attività alberghiere), e può trattenere l’immobile fin quando non riceve il pagamento. Non è possibile per le parti prevedere una diversa misura dell’indennità di avviamento, rispetto a quella sopra indicata, essendo prevista dalla legge.
Se hai bisogno di una consulenza per una disdetta del contratto di locazione commerciale, o per altre pratiche in materia locatizia, puoi scrivermi qui:
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