Disdetta anticipata del contratto di locazione

Torniamo ad affrontare la vasta materia locatizia parlando, questa volta, della disdetta anticipata di un contratto di locazione.

La disdetta è un atto negoziale, unilaterale e recettizio, concretantesi in una manifestazione di volontà diretta ad impedire la prosecuzione o rinnovazione tacita del rapporto locativo: atto che può essere comunicato in qualsiasi modo, purché idoneo a portare a conoscenza del conduttore l’inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il rapporto alla scadenza.

 

Diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza

A tutela della stabilità del godimento, il legislatore ha statuito una durata minima del rapporto di locazione.

In particolare, per le locazioni abitative, il limite minimo è un duplice quadriennio, ovvero per i contratti a canone concordato un periodo di 3 anni più 2, mentre per le locazioni non abitative il ciclo è di 6 anni più 6 anni, per quelli alberghiere di 9 anni più 9 anni.

Tuttavia, in alcuni frangenti e a fronte di precise situazioni, le esigenze del conduttore non sono state ritenute degne di tutela e si è data la prevalenza a quelle manifestate dal locatore nelle forme di legge e all’interruzione del rapporto alla prima scadenza contrattuale.

Tecnicamente lo strumento utilizzato dal legislatore è consistito nell’istituto del diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza

 

Disdetta anticipata del contratto di locazione abitativo

 

Disdetta anticipata del contratto di locazione da parte del conduttore

Al di fuori dell’ipotesi della disdetta per finita locazione, il conduttore ha la possibilità di recedere dal contratto in qualsiasi momento in presenza di gravi motivi, che vanno specificati in una lettera di preavviso da inviare al locatore, a mezzo lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima.

I motivi devono essere riportati nella lettera di disdetta, essere oggettivamente gravi e devono collegarsi a fatti estranei alla volontà del conduttore che, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto locativo, rendono oltremodo gravosa per il conduttore medesimo la persistenza del rapporto stesso (ad esempio, il trasferimento in altra sede di lavoro, motivi di salute, etc).

Per “gravo motivo” non si può quindi assolutamente ritenere una situazione che trae la sua origine da una scelta o decisione del conduttore.

Nonostante la descritta regola, prevista dall’art. 3 della legge 431/1998, le parti possono prevedere nel contratto che il diritto di recesso anticipato possa essere esercitato a prescindere dalla sussistenza di gravi motivi.

Il rapporto locatizio cessa alla scadenza del termine semestrale di preavviso e il conduttore, pertanto, nel caso in cui rilasci prima di detto termine l’appartamento, rimane obbligato alla corresponsione dei canoni per sei mesi a decorrere dalla data del preavviso stesso.

 

Disdetta anticipata del contratto di cocazione da parte del locatore

Per quanto riguarda il recesso del locatore, invece, questo è consentito:

• alla prima scadenza: ossia dopo i primi 4 anni, nel contratto a canone libero, dopo i primi 3 anni e nel contratto a canone concordato solo per determinate cause che vedremo qui di seguito
• alle successive scadenze: ossia dopo il primo rinnovo obbligatorio quando vuole, senza l’obbligo di fornire motivazioni specifiche.

In particolare, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto alla prima scadenza solo per cause prestabilite dalla legge, indicate dall’art. 3 della legge 431/1998, che sono le seguenti:

1. quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
2. quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
3. quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
4. quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
5. quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
6. quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
7. quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Anche qualora il recesso avvenga per volontà del locatore, occorre avvisare l’altra parte dell’intenzione di recedere dal contratto tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento da inviarsi almeno sei mesi prima della scadenza.

 

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Disdetta anticipata del contratto di locazione commerciale

 

Disdetta anticipata del contratto di locazione da parte del conduttore

La disdetta anticipata da parte del conduttore, nei contratti di locazione ad uso diverso, è regolata dai commi 7 e 8 dell’articolo 27 della legge 392/1978 nei quali si legge:

“È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.

 Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata”.

 

Disdetta anticipata del contratto di locazione per gravi motivi

Anche in tale caso, come abbiamo visto parlando della disdetta nelle locazioni abitative, deve trattarsi di fatti estranei alla volontà del conduttore che, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto locativo, rendono oltremodo gravosa per il conduttore medesimo la persistenza del rapporto stesso.

Nelle locazioni commerciali, per esempio, è stato ritenuto grave motivo di recesso la inadeguatezza dell’immobile locato, rispetto alla progressiva espansione delle attività economiche del conduttore.

 

Disdetta anticipata del contratto di locazione da parte del locatore

La disdetta anticipata del contratto di locazione per uso diverso può essere richiesta anche dal locatore, così come abbiamo visto nel contratto d’affitto per uso abitativo.

In tali locazioni i tempi sono più lunghi e, pertanto, nel caso in cui il contratto sia un 6+6, la disdetta dovrà essere inviata con 12 mesi d’anticipo, mentre, nel caso in cui la disdetta venisse inviata per un’attività alberghiera, questa dovrà essere effettuata con 18 mesi d’anticipo.

Il locatore, ha la possibilità di disdire alla prima scadenza solo ed esclusivamente se esistono dei motivi specifici che sono quelli previsti dall’articolo 29 della Legge 392/1978.

Tra questi troviamo, ad esempio, quando l’immobile deve essere adibito ad abitazione usufruibile da parte dello stesso locatore o del coniuge o di un parente stretto (quindi effettuando un cambio di destinazione d’uso della struttura); oppure nel caso in cui, sempre gli stessi soggetti (proprietario, suo coniuge o suo parente), vogliono riottenere l’immobile per avviare una propria attività commerciale; o ancora quando si intende demolire la struttura per ricostruirla o effettuarvi un restauro o ristrutturazione.

La differenza principale rispetto al contratto ad uso abitativo, è che il locatore non potrà riprendere per sé l’immobile con l’intenzione di venderlo, così come previsto invece dall’art 3 L. 431/98.

L’indicazione dei motivi alla base della disdetta permette al conduttore di potere verificare che il proprietario rientri nel possesso dell’immobile proprio per il motivo indicato in missiva. In caso contrario, il conduttore potrà ottenere o il ripristino del contratto di locazione (oltre al risarcimento delle spese di trasloco), o il pagamento di un danno in misura non superiore a quarantotto mensilità del canone di locazione percepito prima della risoluzione del contratto, oltre all’ indennità di avviamento commerciale (art. 31 L. 392/1978).

 

Illegittimo esercizio della disdetta: responsabilità del locatore

Come abbiamo visto, nei contratto per uso abitativo, il locatore, ai sensi dell’articolo 3 legge numero 431 del 1998, può comunicare il diniego di rinnovo per la prima scadenza contrattuale con preavviso di almeno sei mesi, specificandone i motivi, che sono quelli espressamente previsti dalla legge.

I Commi 3 e 5 del suddetto articolo, in caso di illegittimo esercizio della disdetta, prevedono due ipotesi di responsabilità del locatore con relative sanzioni.

La prima ipotesi è quella di riacquisto della disponibilità dell’immobile a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta. In tal caso il locatore dovrà corrispondere al conduttore un risarcimento in misura non inferiore a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.

La seconda ipotesi contemplata, invece, è quella del riacquisto, anche con procedura giudiziaria, della disponibilità dell’alloggio e di mancata destinazione di esso, nel termine di dodici mesi dalla data del riacquisto, all’uso per la quale il locatore ha esercitato la facoltà di disdetta (ad esempio l’impiego dell’immobile quale abitazione del figlio).

In tale caso il conduttore ha diritto al ripristino della locazione alle stesse condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento del danno nella predetta misura delle trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione.

Il comportamento del locatore che, avendo affermato di avere urgente necessità di adibire l’immobile locato ad uso abitativo proprio dei genitori o dei figli e non adibisca l’immobile a tale uso nel termine di legge, integra una forma di responsabilità per inadempimento inquadrabile nella disciplina degli articoli 1176 e 1218 del codice civile.

Il locatore, quindi, è esonerato da tale responsabilità solo qualora la mancata destinazione dell’immobile sia in concreto giustificata da esigenze meritevoli di tutela e non riconducibili ad un comportamento doloso o colposo del locatore stesso.

Il risarcimento del danno non è dovuto qualora il rilascio sia avvenuto a seguito di transazione o conciliazione, mentre è sempre dovuto qualora sia conseguenza di un provvedimento giudiziale, anche se il conduttore vi abbia dato spontanea esecuzione.

Ci si chiede se sia valida una clausola contrattuale in forza della quale le parti convengono che alla scadenza il contratto non sarà rinnovato.

La Corte di Cassazione ha ritenuto valida tale clausola purché sia formulata in modo tale da far conoscere, in modo non equivoco, al conduttore, che alla scadenza il rapporto cesserà anche in difetto di disdetta.

Osserviamo anche che la legge stabilisce il termine ultimo entro il quale deve essere comunicata la disdetta ma non vieta che essa sia manifestata in qualunque momento, e quindi anche contestualmente alla conclusione del contratto, mediante inserimento di specifica clausola.

 

Lettera di disdetta anticipata del contratto di locazione

In questo link trovi un fac simile di disdetta anticipata del contratto di locazione sia per l’uso abitativo che per l’uso diverso:

https://www.idealista.it/news/2021/12/17/157025-lettera-recesso-anticipato-contratto-locazione

 

Guarda anche il mio video sull’argomento:

 

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