Contratto di locazione a canone concordato: cosa è e come funziona
I contratti di locazione a canone concordato sono dei contratti di affitto in cui l’ammontare del corrispettivo ed altre condizioni contrattuali devono essere stabilite in base a contratti tipo, definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative firmatarie di una convenzione nazionale.
Che caratteristiche e requisiti ha un contratto a canone concordato?
Le caratteristiche e i requisiti dei contratti di locazione a canone concordato sono, rispetto ai contratti a canone libero, le seguenti:
- minore durata;
- possibilità di usufruire di agevolazioni fiscali;
- determinazione del corrispettivo della locazione sulla base di accordi locali stipulati dalle organizzazioni maggiormente rappresentative dei proprietari e dei conduttori e compreso tra una cifra minima ed una massima.
Qual è la durata dei contratti a canone concordato?
La durata dei contratti a canone concordato non può essere inferiore a tre anni ma, alla scadenza del primo triennio, in caso di mancato accordo tra le parti per il rinnovo, il contratto è prorogato per ulteriori due anni, a meno che il locatore non invii al conduttore una comunicazione di non voler consentire la rinnovazione del rapporto, diniego che tuttavia deve essere fondato su uno dei motivi tassativamente previsti dalla legge.
A differenza del contratto a canone libero è prevista la possibilità che alla prima scadenza triennale le parti concordino sul rinnovo.
Tre, pertanto, sono le eventualità che si possono verificare alla prima scadenza dei tre anni:
- che le parti non concordino sul rinnovo né venga comunicata disdetta motivata: in tale caso il contratto è prorogato di due anni;
- che venga comunicata disdetta motivata: in tale caso il conduttore dovrà rilasciare l’immobile;
- che le parti concordino sul rinnovo.
Anche per questi contratti la legge prevede che, alla scadenza del periodo di proroga biennale, ciascuna delle parti possa attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo, da effettuarsi mediante invio all’altra parte di lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza.
In mancanza di comunicazioni il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
Quale deve essere il contenuto dei contratti a canone concordato?
I contratti a canone concordato devono essere redatti utilizzando un modello di contratto definito dalla legge che, in particolare, è costituito dall’allegato A del decreto ministeriale 16 gennaio 2017.
Eventuali pattuizioni che portino a discostarsi in maniera netta dal contratto tipo sopra indicato, nonché dal canone così come definito dagli accordi locali, comportano l’inquadramento del contratto nella tipologia del canone libero, con il conseguente venir meno della possibilità di fruire delle agevolazioni fiscali.
È importante ricordare che nel contratto deve essere indicatala la quota millesimale condominiale dell’immobile locato, nonché deve essere fornita precisa indicazione non solo dell’alloggio locato ma anche degli elementi accessori (autorimesse, cantine, soffitti, spazi verdi) che sono oggetto della locazione.
Al suddetto modello dovranno poi essere aggiunte l’eventuale clausola relativa all’adozione del regime fiscale della cedolare secca, qualora si scelga tale regime, nonché la clausola che dia atto della consegna al conduttore dell’attestato di prestazione energetica.
Per i contratti per i quali il locatore non opti per la cedolare secca è possibile inserire l’aggiornamento del canone in misura contrattata e comunque non superiore al 75 % della variazione ISTAT.
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Accordi territoriali
Gli accordi territoriali sono stipulati, nelle singole città, tra le organizzazioni maggiormente rappresentative dei proprietari e degli inquilini.
La determinazione degli importi dei canoni di locazione, in genere più bassi rispetto a quelli di mercato, viene effettuata, in tali accordi, sulla base di una serie di parametri, tra cui la zona in cui trova l’immobile, la sua posizione, nonché le sue condizioni generali.
Non vi è, pertanto, una uniformità tra gli accordi locali e questi sono diversi da comune a comune.
Ad esempio l’accordo locale stipulato per il comune di Milano presenta degli importi dei canoni diversi rispetto all’ accordo del comune di Roma, ma anche diversi rispetto altri comuni della stessa provincia o della stessa regione.
Pertanto, non esiste una formula unica per calcolare il canone di locazione nei contratti agevolati, ed è necessario volta per volta andare a vedere cosa prevede l’accordo locale di riferimento.
Quali sono le agevolazioni fiscali di cui godono i contratti “agevolati”?
Solo i contratti stipulati in determinati Comuni possono godere delle agevolazioni fiscali previste per i contratti a canone concordato e, in particolare, tali comuni possono essere individuati nei capoluoghi di provincia, nei comuni confinanti con le grandi città, nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dall’organo di Governo CIPE) e, infine, nei Comuni per i quali sia intervenuta dichiarazione di calamità naturale di particolare gravità.
Le agevolazioni fiscali previste per i proprietari sono, in particolare, le seguenti:
- riduzione della base imponibile IRPEF del 30%;
- riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro; in pratica si considera ai fini del calcolo dell’imposta il 70% del canone di locazione;
- riduzione dell’aliquota della cedolare secca; in caso di scelta tale regime fiscale l’aliquota applicabile è ridotta dal 21 al 10%. Questa agevolazione, spesso, rende vantaggiosa la stipula di questo tipo di contratto di locazione;
- possibilità di beneficiare di aliquote più basse di IMU; i comuni possono stabilire, per le abitazioni per le quali si è scelto un contratto di locazione a canone concordato, un’aliquota al 4 x 1000 anziché quella compresa tra i 7,6 e i 10,6 X 1000 delle seconde case.
Per quanto riguarda l’inquilino che ha stipulato un contratto di locazione a canone concordato in un immobile che risulta essere la sua abitazione principale, lo stesso può usufruire delle seguenti agevolazioni fiscali ai fini IRPEF:
- 495,80 euro se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro;
- 247,90 euro se il reddito complessivo supera di 15.493,71 euro ma è inferiore a 30.987,41 euro.
È importante evidenziare che queste agevolazioni spettano solo per i primi 3 anni dal trasferimento della residenza.
Quali sono i comuni ad alta densità abitativa:
Sono considerati comuni ad alta densità abitativa quelli che sono elencati nella delibera CIPE del 13 novembre 2003 (pubblicata nella Gazzetta Ufficiale del 18 febbraio 2004 numero 40), previsti dall’articolo 1 del decreto legge 30 dicembre 1988 numero 551, convertito con modificazioni dalla legge 21 febbraio 1989 numero 61.
E nel caso in cui il Comune non sia ad alta densità abitativa?
L’articolo 2 comma 3 della legge 431 del 98 non limita la stipulabilità dei contratti a canone concordato ai soli comuni ad alta densità abitativa; tuttavia tale densità conta ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali.
Vale, infatti, quanto disposto all’articolo 8 della legge 431/98, il cui contenuto limita il beneficio fiscale ai soli comuni che siano nell’elenco di quelli definiti ad alta densità abitativa.
In pratica possono verificarsi le seguenti ipotesi:
- comune non ad alta densità con accordo territoriale. Il contratto a canone concordato è stipulabile e il canone si calcola in base ai parametri definiti dall’accordo locale. Non è prevista in tale ipotesi nessuna agevolazione fiscale;
- comune non ad alta densità senza accordo territoriale locale: il contratto a canone concordato è stipulabile ma occorre individuare quale sia il comune demograficamente omogeneo di minor distanza territoriale e applicare il suo accordo. Non è prevista in tale ipotesi nessuna agevolazione fiscale;
- comune non ad alta densità ma dichiarato in stato di emergenza nei 5 anni precedenti il 28 maggio 2014. Il contratto a canone concordato è stipulabile e, se non è presente un accordo territoriale locale, si utilizzano i parametri presenti nell’accordo del comune demograficamente di minor distanza territoriale. Non è prevista in tale ipotesi nessuna agevolazione IRPEF, ma la possibilità di applicare la cedolare al 10%;
- comuni ad alta densità con accordo territoriale sottoscritto. Il contratto a canone concordato è stipulabile e il canone si calcola in base ai parametri dell’accordo locale. Sono concesse tutte le agevolazioni fiscali.
In cosa consiste l’asseverazione
Un decreto del Consiglio dei Ministri pubblicato a marzo 2017 prevede l’obbligo di asseverazione da parte delle organizzazioni maggiormente rappresentative dei proprietari o degli inquilini di tutti i contratti a canone concordato stipulati dopo l’entrata in vigore del medeso decreto; in mancanza vi è la perdita delle agevolazioni fiscali previste.
In particolare, il decreto ministeriale stabilisce che le parti contrattuali possono essere assistite nella redazione del contratto a canone concordato dalle rispettive organizzazioni. In alternativa, per i contratti non assistiti, invece, il decreto stabilisce che sono gli accordi territoriali a definire le modalità di attestazione.
Tale attestazione, da eseguirsi sulla base degli elementi dichiarati dalle parti, viene resa da almeno un’organizzazione firmataria dell’accordo territoriale, che attesti la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso.
Questo vuol dire che, se il contratto d’affitto a canone concordato lo fa un un’organizzazione, non c’è bisogno di alcun altro adempimento, altrimenti è necessario, qualora il contratto sia stato predisposto dalle parti o da un loro professionista, comunque rivolgersi all’organizzazione per farsi rilasciare l’asseverazione, dietro pagamento di un corrispettivo.
Per asseverare il contratto, occorre portare all’associazione prescelta il contratto, una visura, una planimetria e una scheda per la determinazione del canone concordato, contenente una descrizione analitica delle caratteristiche dell’immobile. L’associazione verifica la veridicità dei dati, la rispondenza del contratto alla legge e all’accordo territoriale, e rilascia l’asseverazione.
Guarda anche il mio video sull’argomento:
