Contratti di Locazione a Canone Concordato

canone concordato

I contratti a canone concordato anche detti “agevolati” sono caratterizzati, rispetto a quelli liberi, dalla minore durata, dal fatto di godere di agevolazioni fiscali e, soprattutto, dal fatto che la determinazione del corrispettivo della locazione viene effettuata sulla base di accordi locali stipulati dalle organizzazioni maggiormente rappresentative dei proprietari e dei conduttori.

La durata di tali locazioni non può essere inferiore a tre anni ma, alla scadenza del primo triennio, in caso di mancato accordo tra le parti per il rinnovo, il contratto è prorogato per ulteriori due anni, a meno che il locatore non invii al conduttore una comunicazione di non voler consentire la rinnovazione del rapporto, diniego che tuttavia deve essere fondato su uno dei motivi tassativamente previsti dalla legge.

A differenza del contratto a canone libero è prevista la possibilità che alla prima scadenza triennale le parti concordino sul rinnovo.

Tre, pertanto, sono le eventualità che si possono verificare alla prima scadenza dei tre anni:

  • che le parti non concordino sul rinnovo né venga comunicata disdetta motivata: in tale caso il contratto è prorogato di due anni;
  • che venga comunicata disdetta motivata: in tale caso il conduttore dovrà rilasciare l’immobile;
  • che le parti concordino sul rinnovo.

Anche per questi contratti la legge prevede che, alla scadenza del periodo di proroga biennale, ciascuna delle parti possa attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo, da effettuarsi mediante invio all’altra parte di lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza.

In mancanza di comunicazioni il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

Quale deve essere il contenuto dei contratti a canone concordato?

I contratti a canone concordato devono essere redatti utilizzando un modello di contratto definito dalla legge che, in particolare, è costituito dall’allegato A del decreto ministeriale 16 gennaio 2017.

Eventuali pattuizioni che portino a discostarsi in maniera netta dal contratto tipo sopra indicato, nonché dal canone così come definito dagli accordi locali, comportano l’inquadramento del contratto nella tipologia del canone libero, con il conseguente venir meno della possibilità di fruire delle agevolazioni fiscali.

È importante ricordare che nel contratto deve essere indicatala la quota millesimale condominiale dell’immobile locato, nonché deve essere fornita precisa indicazione non solo dell’alloggio locato ma anche degli elementi accessori (autorimesse, cantine, soffitti, spazi verdi) che sono oggetto della locazione.

Al suddetto modello dovranno poi essere aggiunte l’eventuale clausola relativa all’adozione del regime fiscale della cedolare secca, qualora si scelga tale regime, nonché la clausola che dia atto della consegna al conduttore dell’attestato di prestazione energetica.

Per i contratti per i quali il locatore non opti per la cedolare secca è possibile inserire l’aggiornamento del canone in misura contrattata e comunque non superiore al 75 % della variazione ISTAT.

Quali sono le agevolazioni fiscali di cui godono i contratti “agevolati”?

Solo i contratti stipulati in determinati Comuni possono godere delle agevolazioni fiscali previste per i contratti a canone concordato e, in particolare, tali comuni possono essere individuati nei capoluoghi di provincia, nei comuni confinanti con le grandi città, nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dall’organo di Governo CIPE) e, infine, nei Comuni per i quali sia intervenuta dichiarazione di calamità naturale di particolare gravità.

Le  agevolazioni fiscali previste sono, in particolare, le seguenti:

  1. riduzione del 30% del reddito imponibile ai fini delle imposte sul reddito;
  2. riduzione del 70% della base imponibile ai fini dell’imposta di registro;
  3. riduzione del 70% ai fini dell’imposta di registro.

Inoltre, i medesimi comuni possono deliberare aliquote ICI-IMU più favorevoli per i proprietari che concedono il proprio immobile in locazione a titolo di abitazione principale.

A quanto sopra bisogna aggiungere che il contribuente può optare per il regime della cedolare secca.

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