Ai sensi degli art. 658 e 664 c.p.c., con l’intimazione per convalida di sfratto il locatore può chiedere anche la contestuale emissione, nei confronti del conduttore, di un decreto ingiuntivo di pagamento, immediatamente esecutivo, avente per oggetto i canoni di locazione già scaduti, nonché quelli a scadere sino alla data dell’effettivo rilascio (si tratta di una forma eccezionale di “condanna in futuro”).
Un decreto ingiuntivo è l’ordine dato dal giudice ad un debitore di adempiere l’obbligazione assunta (ad es. il pagamento di una somma di denaro) entro un determinato periodo di tempo, in particolare 40 giorni, entro il quale il debitore può fare opposizione.
Il presupposto per l’emissione del decreto ingiuntivo esecutivo di cui agli art. 658 e 664 c.p.c. è l’emissione del provvedimento di convalida di sfratto per morosità.
Pertanto, se all’udienza di convalida viene richiesto il termine di grazia, il decreto ingiuntivo non verrà emesso, ma verrà emesso all’udienza successiva insieme alla convalida di sfratto.
Allo stesso modo, se viene proposta opposizione, non verrà emesso il provvedimento di convalida e, quindi, nemmeno il decreto ingiuntivo.
Se il locatore decide di promuovere il procedimento di ingiunzione dei canoni unitamente all’intimazione, è bene precisare che i due procedimenti sommari restano autonomi e, pronunciata la convalida, viene emesso un separato decreto ingiuntivo che non incide sulla prima.
In alternativa, il locatore potrà proporre un ricorso autonomo ex art. 633 e seg. c.p.c. per ottenere un decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni non corrisposti.
Il Giudice competente per la domanda è sempre il Tribunale e mai il Giudice di Pace, in quanto competente per materia in via esclusiva a decidere le controversie in materia di locazioni immobiliari, qualunque sia l’importo di cui si chiede il pagamento.
Opposizione al decreto ingiuntivo per i canoni di locazione
Contro il decreto ingiuntivo per i canoni di locazione è possibile proporre opposizione nel termine di quaranta giorni ma, a norma dell’art. 664 c.p.c., questa “non toglie efficacia all’avvenuta risoluzione del contratto”.
L’ opposizione, che si propone innanzi al Tribunale al quale appartiene il Giudice che ha emesso il decreto ingiuntivo, è soggetta al rito locatizio e, pertanto, si propone con ricorso anziché con atto di citazione.
Niente più tasse se l’inquilino non paga i canoni
Il Decreto Crescita (Decreto Legge 34/2019) ha stabilito che non devono pagarsi più le tasse per i canoni di locazione non pagati. Il locatore potrà, pertanto, non dichiarare all’Agenzia delle Entrate i canoni che non gli sono stati ancora corrisposti.
Basterà al locatore notificare al conduttore l’ingiunzione di pagamento o una intimazione di sfratto per morosità, per non essere obbligato a riportare i canoni nella dichiarazione dei redditi.
Tali nuove regole, tuttavia, entrano in vigore dal 1° gennaio 2020 e, pertanto, tutti i contratti in corso e quelli stipulati fino al 31 dicembre 2019 restano ancora soggetti alla vecchia normativa che prevede che il locatore debba dichiarare al fisco i canoni della locazione, anche se non versati dall’inquilino, a meno che non sia intervenuta una risoluzione consensuale del contratto di affitto da parte di entrambe le parti.
