Benvenuto in un nuovo focus sul mio blog!
Fino a questo momento ho parlato di sfratti e in questo focus vorrei parlarti di contratti di locazione a canone libero e a canone concordato.
Iniziamo con il dire che l’ art. 2 della legge L. 431/98 prevede la possibilità che inquilino e padrone di casa possano scegliere tra due diverse tipologie di contratto: contratto a canone libero e contratto a canone concordato.
Contratto a canone libero: come funziona
Il contratto a canone libero è caratterizzato dalla libertà nella determinazione del canone di locazione e del deposito cauzionale, mentre invece limiti precisi sono previsti per quanto riguarda la durata, che non può essere inferiore a 4 anni, con rinnovo automatico per ulteriori 4 anni.
Allo scadere dei primi 4 anni, il locatore può disdettare il contratto solo se ricorrono motivi precisi tassativamente indicati dalla legge, che devono essere ben specificati nella lettera di disdetta, come ad esempio, l’utilizzazione dell’immobile per sé o per i familiari, vendita dell’immobile, immobile da sottoporre a radicali opere di risanamento etc.
Dopo gli 8 anni possono verificarsi i seguenti casi:
le parti possono continuare nel rapporto di locazione: con rinnovo del contratto a nuove condizioni (un ulteriore contratto);
il locatore può dare la disdetta del contratto: inviando una lettera raccomandata al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza. In tale caso, il locatore non dovrà indicare il motivo per cui vuole riottenere il possesso dell’immobile;
il conduttore può recedere dal contratto: sono due le ipotesi di recesso del conduttore previste dalla legge, recesso convenzionale, che è quello previsto da una clausola inserita nel contratto di locazione, oppure quando ricorrono gravi motivi.
In caso di inattività delle parti, il contratto si considera tacitamente rinnovato alle medesime condizioni.
Contratto a canone concordato: come funziona
Tali contratti sono caratterizzati dal fatto che il canone di locazione, ed altre condizioni contrattuali, devono essere stabilite in base ad appositi accordi tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini.
Il canone di locazione previsto per questo tipo di contratti è più basso della media di mercato.
Negli accordi in vigore sono state elaborate delle vere e proprie tabelle che servono a quantificare l’importo del canone utilizzando alcuni parametri, che sono ad esempio: zona ove è ubicato l’immobile, accessori, servizi etc…La durata di tale tipo di contratti non può essere inferiore a 3 anni, con una proroga di altri due, salvo che il locatore non invii al conduttore una lettera di disdetta che deve essere basata, come già visto per i contratti a canone libero, su specifici motivi indicati dalla legge.Tre sono le eventualità che si possono verificare alla prima scadenza dei tre anni:
che le parti non concordino sul rinnovo né venga comunicata disdetta motivata: in tale caso il contratto è prorogato di due anni;
che venga comunicata disdetta motivata: in tale caso il conduttore dovrà rilasciare l’immobile;
che le parti concordino sul rinnovo.
Per questo contratto è prevista la possibilità, sia per il locatore che per il conduttore, di fruire di alcune agevolazioni fiscali che non sono applicabili ai contratti a canone libero. Per tale motivo tali contratti vengono anche denominati “agevolati”.
Se hai problemi nella scelta del tipo di contratto e hai bisogno di una consulenza, puoi contattarmi compilando questo form:
