Bentrovato nel mio blog!
Fino a questo momento ho trattato dello sfratto per morosità nelle locazioni ad uso abitativo (sfratto per morosità) e in questo focus vorrei parlarti di come avviene questo tipo di sfratto in una locazione commerciale.
Cos’è e come funziona
Iniziamo con lo specificare che, secondo la Legge 27 luglio 1978 n. 392, le Locazioni Commerciali sono quelle stipulate per:
l’uso di attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno e altri organismi di promozione turistica e simili.
Lo sfratto per morosità nelle locazioni commerciali è quel procedimento giudiziario finalizzato a far ottenere al locatore (proprietario) la liberazione dell’immobile commerciale (uno di quelli descritti nell’articolo sopra indicato) dal conduttore (inquilino), a seguito del mancato pagamento, da parte di quest’ultimo dei canoni di locazione e/o degli oneri condominiali.
Tale procedimento differisce dallo sfratto per finita locazione, in quanto quest’ultimo è, invece, finalizzato alla liberazione dell’immobile da parte del conduttore, quando quest’ultimo non lo rilasci spontaneamente nonostante il contratto di locazione sia scaduto.
Quando si può usare (requisiti e condizioni)
In ambito di locazioni abitative, la legge prevede che il mancato pagamento da parte del conduttore delle somme dovute al locatore determina la possibilità di quest’ultimo di chiedere la risoluzione del contratto.
In particolare è possibile iniziare un procedimento di sfratto per morosità anche in caso di:
- mancato pagamento di una sola rata del canone: il procedimento può iniziare trascorsi 20 giorni dalla scadenza della rata;
- oneri accessori: quando le spese condominiali superano le due mensilità del canone.
In uno sfratto per morosità relativo ad una locazione commerciale non valgono questi criteri e non esiste una chiara disposizione legislativa che determini quale sia l’ammontare del canone non pagato (quindi del numero di rate) o degli oneri accessori per poter risolvere il contratto.
La gravità dell’inadempimento sarà stabilità e valutata, in questo particolare caso, dal giudice.
Gravità dell’inadempimento
In particolare la giurisprudenza ha statuito che affinché possa chiedersi la risoluzione del contratto di locazione ad uso diverso debba esservi un grave inadempimento dei canoni di locazione, tale da rompere l’equilibrio contrattuale in essere tra le parti, considerato il comportamento complessivo del conduttore e la durata del contratto.
Alla luce di ciò, qualora il conduttore abbia correttamente adempiuto il pagamento dei canoni di locazione pregressi e vi sia il mancato pagamento solo di pochi canoni, il locatore non potrà ottenere la risoluzione del contratto mediante la procedura di sfratto per morosità.
Nella valutazione della gravità dell’inadempimento il giudice dovrà tener conto anche di un criterio proporzionale, basato sulla buona fede contrattuale, così come statuito dalla Cassazione numero 34 del 2005.
Occorrerà, inoltre, da parte del Giudice assegnatario della causa di sfratto, alla luce di quanto disposto dagli articoli 1453 e 1455 del codice civile, anche valutare l’elemento psicologico dei conduttori e la sussistenza di condizioni oggettive di inesigibilità dei canoni di locazione.
A questo riguardo, per esempio, durante la situazione emergenziale da Covid 19, si è tenuto conto dell’impossibilità di tanti commercianti di far fronte ai pagamenti per oggettive difficoltà di crisi economica nazionale e mondiale.
Molti tribunali hanno, pertanto, valutato con maggior favore per il conduttore la gravità del’inadempimento e, in alcuni casi, sono arrivati a riconoscere un vero e proprio diritto del conduttore ad una riduzione del canone durante i periodi di chiusura forzata dell’attività ( sul punto vedi il mio articolo sospensione o riduzione dell’affitto per il coronavirus nelle locazioni commerciali.
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La procedura e i tempi (come si attiva)
Il primo passo da compiere per attivare la procedura di sfratto per morosità in una locazione commerciale è quello di rivolgersi a un avvocato specializzato in questo tipo di procedure.
L’avvocato, come primo passo, effettuerà la notificazione all’inquilino di un atto di intimazione di sfratto con citazione per la convalida. Questo significa che, all’interno di questo atto, vi sarà contenuta anche la citazione dell’inquilino moroso davanti al Tribunale (la data dell’udienza sarà fissata dallo stesso avvocato).
Tra il giorno della notificazione dell’atto e il giorno dell’udienza dovranno intercorrere 20 giorni liberi e il Tribunale competente dovrà essere quello del luogo in cui ha sede l’immobile in questione.
Cosa succede all’udienza
All’udienza sono tre le possibilità che possono verificarsi:
- il proprietario non si presenta: il procedimento si estingue (questo succede molto spesso quando le parti trovano un accordo prima dell’udienza);
- il conduttore non si presenta (o non si oppone): lo sfratto viene convalidato dal Giudice che assegna all’inquilino un termine per rilasciare l’immobile mediante una ordinanza di riascio;
- il conduttore si presenta e si oppone: in questo caso specifico, inizierà un giudizio di merito che terminerà con una sentenza.
A differenza con lo sfratto per morosità a uso abitativo nello sfratto relativo alle locazioni commerciali non è previsto il termine di grazia (ovvero il termine di 90 giorni in cui l’inquilino può sanare la morosità).
La procedura esecutiva di rilascio e la liberazione dell’immobile
Al termine della procedura di sfratto per morosità il Tribunale emette una ordinanza di convalida, cioè un provvedimento nel quale si ordina al conduttore di rilasciare l’immobile entro una certa data.
Tale ordinanda dovrà essere notificata al conduttore e, contestualmente o successivamente, dovrà essere notificato anche una atto di precetto di rilascio con il quale si intimerà al conduttore il rilascio dell’immobile entro 10 giorni dalla ricezione del medesimo atto di precetto.
Successivamente dovrà essere notificato un preavviso di rilascio con cui l’Ufficiale Giudiziario fisserà il primo accesso nell’immobile finalizzato alla liberazione dello stesso.
Le tempistiche
L’assenza del termine di grazia fa in modo che i tempi per uno sfratto per morosità in una locazione commerciale possano essere effettivamente più brevi rispetto all’uso abitativo.
Anche nella fase di esecuzione per rilascio, i locatori possono disporre di alcuni vantaggi. Nei casi di sfratti per uso abitativo il rilascio avviene non prima di un doppio o triplo accesso, mentre nelle locazioni commerciali il rilascio avviene molto spesso anche al primo accesso.
Le tempistiche non sono mai simili e dipendono dai diversi casi ma, in linea di massima, per le locazioni commerciali i tempi dello sfratto per morosità arrivano quasi a dimezzarsi rispetto alle locazioni per uso abitativo.
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In caso di sfratto è prevista l’indennità di avviamento?
Come abbiamo visto in un altro mio precedente articolo, nel caso in cui un contratto di locazione per uso commerciale cessi per recesso del locatore e non per cause legate alla disdetta o recesso del conduttore, quest’ultimo ha diritto all’indennità per la perdita di avviamento commerciale.
Tale indennità non può essere chiesta in caso di sfratto per morosità avviato dal locatore in quanto la legge prevede espressamente che non vi è diritto all’indennità allorquando la cessazione del rapporto ” sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942 n. 267 “.
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