Ciao e benvenuto o benvenuta in Sfratti e Locazioni, se hai dei problemi di sfratto, questa guida rappresenterà per te la via maestra da seguire!
Dopo aver parlato in maniera preliminare di come funziona uno sfratto, cercherò di spiegarti in questo ulteriore approfondimento quali sono i tempi, i costi e la procedura per uno sfratto per morosità nelle locazioni per uso abitativo e uso commerciale.
Piccola premessa; impariamo questi termini (li leggerai lungo tutta la guida):
Locatore: proprietario
Conduttore: inquilino
Ok, partiamo…
Cosa è lo sfratto per morosità
Lo sfratto per morosità è un procedimento giudiziario per mezzo del quale il locatore (quasi sempre il proprietario) può ottenere il rilascio dell’immobile da parte del conduttore (inquilino), qualora quest’ultimo non abbia pagato il canone di locazione pattuito e/o le spese condominiali dovute.
L’articolo di riferimento è l’art. 658, comma 1 c.p.c., ai sensi del quale:
il locatore può intimare al conduttore lo sfratto, anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.
Lo sfratto per morosità è, inoltre, una delle due procedure di sfratto previste dal nostro ordinamento giuridico insieme allo sfratto per finita locazione al quale si ricorre, invece, quando il conduttore non rilascia l’immobile alla scadenza prevista dal contratto.
Lo sfratto per morosità è un procedimento giudiziario speciale che, rispetto ad un giudizio ordinario, ha la finalità di conseguire più rapidamente il provvedimento di rilascio dell’immobile, attraverso un accertamento da parte del Giudice che è sommario, cioè semplificato, che spesso si limita alla verifica della non contestazione da parte del conduttore.
Perché ricorrere allo sfratto per morosità
Il locatore ricorre allo sfratto per morosità, innanzitutto, perché vuole riottenere il possesso dell’immobile di sua proprietà.
In secondo luogo, la finalità del locatore è quella di risolvere il contratto di locazione con il conduttore chiamato in causa, in maniera tale da poter liberamente disporre dell’immobile (per venderlo ad esempio o per affittarlo ad altro inquilino).
Spesso, unitamente allo sfratto per morosità, inoltre, viene proposta anche un’ingiunzione di pagamento per i canoni di locazione non pagati, che ha la finalità di ottenere un provvedimento giudiziale, chiamato decreto ingiuntivo, di condanna del conduttore al pagamento di tali canoni.
Quali sono i presupposti per uno sfratto per morosità
Il primo presupposto per poter utilizzare lo strumento dello sfratto per morosità è quello che ci sia un valido contratto di locazione, regolarmente registrato.
La mancanza di registrazione del contratto di locazione, infatti, implica la nullità del contratto medesimo e l’impossibilità di avvalersi dello strumento dello sfratto per morosità.
Ulteriore presupposto dello sfratto per morosità nei contratti per uso abitativo, è che vi sia il mancato pagamento anche solo di una mensilità del canone di locazione pattuito, oppure delle spese condominiali dovute per un importo che superi le due mensilità di canone.
Differenza tra locale abitativo e locale commerciale
Invece, nello sfratto per morosità nei contratti per uso commerciale, ulteriore presupposto perché il Giudice possa emettere un provvedimento di rilascio dell’immobile è che vi sia un grave inadempimento da parte del conduttore. La gravità dell’inadempimento viene valutata dal Giudice sulla base delle somme dovute e del comportamento complessivo dal conduttore.
Come si richiede lo sfratto per morosità (procedura)
La procedura per poter richiedere lo sfratto per morosità è la seguente:
Il locatore dovrà, innanzitutto, rivolgersi ad un legale, consegnargli una copia del contratto di locazione ed eventuali solleciti di pagamento già inviati al conduttore, nonché comunicargli l’importo esatto delle somme non pagate.
Il primo passo che potrà fare il locatore (attraverso il proprio legale) sarà quello di inviare una lettera di messa in mora in cui il conduttore verrà sollecitato il pagamento delle somme dovute, ponendo un termine entro cui lo stesso è invitato a pagare ( in genere 15 giorni), pena il ricorso alle vie legali.
La lettera di messa in mora può essere inviata con raccomandata con ricevuta di ritorno, oppure tramite PEC, e il preventivo invio della stessa non costituisce un obbligo per il locatore.
Nel caso in cui la lettera di messa in mora non venga presa in considerazione dal conduttore, il locatore potrà notificare, tramite l’Ufficiale Giudiziario, l’intimazione di sfratto per morosità.
Come detto, contestualmente all’atto di intimazione di sfratto, potrà essere chiesto un decreto ingiuntivo per ottenere la condanna del conduttore al pagamento delle somme dovute.
Il Tribunale innanzi al quale dovrà essere proposta l’azione di sfratto per morosità è quello del luogo dove si trova l’immobile locato.
“ È opportuno affidarsi ad un avvocato che sia esperto della materia per evitare di incorrere in errori di procedura e poter accelerare i tempi di rilascio dell’immobile. “
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Cosa può fare l’inquilino nel procedimento di sfratto per morosità
L’inquilino nel procedimento di sfratto per morosità ha le seguenti opzioni:
- presentarsi in udienza e fare opposizione: in tale caso il Giudice dovrà decidere se convalidare o meno lo sfratto;
- presentarsi in udienza e saldare la morosità: in questo caso si ha la conclusione del procedimento;
- chiedere il termine di grazia ( solo nello sfratto per uso abitativo): si tratta di un periodo entro il quale è possibile sanare la morosità ( in genere di 90 giorni );
- non presentarsi in udienza: in tale caso il Giudice valuterà se emettere la convalida di sfratto.
Quando diventa esecutivo lo sfratto per morosità
Lo sfratto per morosità diventa esecutivo quando, al termine della procedura di sfratto, il Tribunale emette, in caso di accoglimento della domanda, una convalida di sfratto. Cioè, un provvedimento con il quale ordina al conduttore di rilasciare l’immobile entro una certa data.
Tale ordinanza, che ha efficacia immediatamente esecutiva, dovrà essere notificata all’intimato tramite Ufficiale Giudiziario.
Contestualmente, o successivamente all’ordinanza di convalida, dovrà essere notificato un atto di precetto di rilascio, che è l’ultimo atto prima di procedere alla vera e propria esecuzione dello sfratto.
Trascorsi 10 giorni dalla notifica del precetto di rilascio, si potrà procedere con la notifica del preavviso di sloggio (monitoria di sgombero) che costituisce l’atto iniziale dell’esecuzione con cui l’Ufficiale Giudiziario fa sapere all’inquilino data e ora in cui si recherà presso l’immobile locato per sgomberarlo da cose e persone.
Tempi e costi per la procedura di sfratto per morosità
Le tempistiche dello sfratto per morosità dipendono da vari fattori:
- richiesta e concessione del termine di grazia (da 90 o 120 giorni);
- numero di volte in cui l’esecuzione dello sfratto viene rinviata dall’Ufficiale Giudiziario;
- la presenza nel nucleo familiare di bambini, persone anziane, persone agli arresti domiciliari, ecc.;
- intervento o meno delle forze dell’ordine e disponibilità di queste ultime ad intervenire.
Normalmente nella fase esecutiva il primo accesso è solamente interlocutorio e l’Ufficiale Giudiziario non esegue lo sfratto, rinviandolo ad altra data.
Ulteriori rinvii dipenderanno da diversi fattori tra cui i più importanti sono quelli, sopra menzionati, relativi alla consistenza del nucleo familiare e all’intervento delle forze dell’ordine.
Insomma i tempi della procedura di sfratto non si possono mai stabilire a priori, ma dipendono da caso a caso, e vanno mediamente dai quattro ai dieci mesi.
“ Di sicuro un avvocato specializzato, che sia esperto della materia, potrà abbreviare i tempi, anche di diversi mesi, così consentendo al locatore, di riaffittare l’immobile con maggiore rapidità, senza perdere soldi. “
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Diversamente, qualora assista il conduttore, l’avvocato esperto potrà pianificare la giusta strategia per opporsi ad un eventuale sfratto illegittimo, oppure semplicemente consentire all’inquilino di guadagnare tempo.
Inoltre, un avvocato specializzato ha maggiore conoscenza della procedura di sfratto che, come meglio si dirà in seguito, è una procedura speciale, diversa da quelle ordinarie solitamente seguite dagli avvocati, che necessita di una conoscenza specifica, per evitare di commettere errori che potrebbero costare tempo e danaro.
Quanto costa uno Sfratto
Il costi di una procedura di sfratto per morosità partono mediamente dai 650,00 euro, variando in base al valore della causa.
Nei costi sono compresi, oltre all’onorario del legale, anche le spese vive, costituite principalmente dal pagamento di un contributo unificato, che è una tassazione prevista per gli atti giudiziari, dalle spese di notifica e di copie.
“ Su Sfratti e Locazioni, entro le 24 ore dalla richiesta, verrà fornito, senza alcun impegno, un preventivo dettagliato dei costi dell’intera procedura con le tempistiche e le modalità di pagamento. “
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Blocco sfratti a causa dell’emergenza Covid
A causa dell’emergenza Covid è stato approvato il blocco degli sfratti.
In particolare, da ultimo, con la conversione in legge del decreto sostegni è stata approvata la proroga della sospensione dell’esecuzione degli sfratti.
In virtù di tale provvedimento, sono stati sospesi, fino al 30/09/2021, i provvedimenti di rilascio adottati dal 28/02/2020 al 30 settembre 2020, mentre sono stati sospesi, fino al 31/12/2021, i provvedimenti di rilascio adottati dal 1/10/2020 al 30/06/2021.
Nei periodi interessati dal blocco, pertanto, è stato possibile iniziare la procedura di sfratto al fine di ottenere il provvedimento di convalida, ma non è stato possibile eseguire tale provvedimento con il rilascio forzoso ad opera dell’Ufficiale Giudiziario.
In pratica, dal 30/09/2021 oppure dal 31/12/2021 (a seconda dei casi descritti) sarà possibile iniziare la procedura esecutiva tramite Ufficiale Giudiziario e dare incarico a quest’ultimo per lo sgombero.
Conclusione
Affidarsi ad un professionista esperto della materia consentirà:
- al locatore di non incorrere in errori di procedura e poter accelerare i tempi del rilascio dell’immobile;
- al conduttore, di scegliere la strategia più adeguata, qualora vi siano motivi di opposizione allo sfratto o per ritardarne la sua esecuzione;
- ad entrambi, di cercare una soluzione transattiva della controversia che possa evitare la causa, con notevole risparmio di tempo e di costi.
Se hai bisogno di un avvocato esperto in materia locatizia, compila questo modulo e ti risponderò immediatamente o la massimo nel giro di poche ore…
Se lo desideri, guarda anche i miei video sullo sfratto per morosità nelle locazioni per uso abitativo e per uso commerciale:
