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Se è scaduto il tuo contratto di locazione e sei coinvolto, o in qualità di locatore, o in qualità di conduttore, in una procedura di sfratto per finita locazione, questo articolo ti sarà molto utile!
Abbiamo già avuto modo di parlare delle procedure di sfratto in generale e dello sfratto per morosità e in questo focus approfondiremo tutti i dettagli legati alla procedura di sfratto per finita locazione, con particolare attenzione alla procedura e ai tempi.
Quando avviene lo sfratto per finita locazione
Lo sfratto per finita locazione si attua quando gli inquilini, pur essendo terminato il contratto d’affitto con il locatore, non lasciano l’immobile e continuano a disporne.
Ci sono alcuni requisiti e presupposti per poter avviare questo tipo di procedimento:
- il contratto di locazione deve essere valido;
- il locatore deve aver inviato (sei mesi prima della scadenza contrattuale per le locazioni ad uso abitativo, 12 mesi prima per le locazioni ad uso diverso) la disdetta del contratto.
Senza questi due presupposti fondamentali, il locatore non può avviare una procedura di sfratto.
Questa tipologia di sfratto è regolamentata dall’articolo 657 c.p.c:
Il locatore o il concedente può intimare al conduttore, all’affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali.
Può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione.
Procedura e tempi
Il primo passo da compiere per il proprietario dell’immobile intenzionato ad avviare una procedura di sfratto per finita locazione è quello di rivolgersi ad avvocato qualificato.
“ È opportuno affidarsi ad un avvocato che sia esperto della materia per evitare di incorrere in errori di procedura e poter accelerare i tempi di rilascio dell’immobile. “
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Il legale procederà con una richiesta di notificazione all’inquilino di un atto di intimazione di sfratto, accompagnato dalla citazione per la convalida.
In questo atto si invita l’inquilino a presentarsi in Tribunale, alla data indicata, per la prima udienza.
Nota importante: il tribunale competente è quello del luogo in cui è ubicato l’immobile e non possono passare meno di 20 giorni tra la notificazione dell’atto e la prima udienza.
All’udienza di convalida, si possono verificare due ipotesi:
- l’inquilino non si presenta o non si oppone: in questo caso il giudice convaliderà lo sfratto disponendo il termine massimo entro il quale dovrà essere liberato l’immobile.
- l’inquilino contesta lo sfratto: in questo caso si avvierà una controversia giudiziale che si concluderà con una sentenza.
A differenza dello sfratto per morosità non è possibile per il conduttore invocare il c.d. termine di grazia, che è un termine che viene chiesto, della durata di 90 giorni, ed in alcuni casi particolari di 120 giorni, per sanare la morosità e provvedere al pagamento dei canoni di locazione (art. 55 della legge equo canone 392/1978).
Con la convalida dello sfratto, il giudice disporrà il termine massimo entro il quale l’inquilino dovrà lasciare l’abitazione. Se quest’ultimo si rifiuta di farlo il locatore potrà iniziare l’azione esecutiva.
La fase esecutiva
In cosa consiste la fase esecutiva dello sfratto?
Una volta ottenuta la convalida di sfratto, quest’ultima dovrà essere notificata.
Contestualmente alla convalida, o successivamente alla notifica di quest’ultima, dovrà, altresì, essere notificato un atto di precetto di rilascio.
L’atto di precetto è un’intimazione, indirizzata all’inquilino, di liberare l’immobile entro 10 giorni dalla notifica, avvertendolo che, in mancanza, verrà dato seguito all’azione esecutiva di rilascio.
Una volta che siano trascorsi i 10 giorni concessi, e non vi sia stato rilascio spontaneo dell’immobile, l’avvocato richiederà all’ufficiale giudiziario di notificare un preavviso di rilascio (monitoria di sgombero), che non è altro che un ulteriore atto che riporta la data fissata dall’ufficiale giudiziario del primo accesso, cioè del giorno in cui l’Ufficiale stesso si recherà per la prima volta nell’immobile locato, invitando il conduttore a rilasciarlo.
Per ulteriori approfondimenti ti invito a leggere il mio articolo sullo sfratto esecutivo.
Istanza di proroga
L’istanza di proroga è prevista dall’art. 6 comma 5 della legga 372 del 1998.
Tale articolo prevede che nella fase esecutiva degli sfratti per finita locazione ciascun conduttore possa chiedere (al Giudice dell’Esecuzione), per una sola volta, la proroga della data fissata per il rilascio, entro un termine di sei mesi.
Vi sono però casi specifici in cui la proroga può essere di 18 mesi e sono previsti per persone che:
- abbiano compiuto i 65 anni di età;
- abbiano cinque o più figli a carico;
- siano iscritte nelle liste di mobilità;
- siano in disoccupazione o di integrazione salariale;
- siano portatori di handicap o malati terminali;
- abbiano nel nucleo familiare un portatore di handicap o un malato terminale (almeno da 6 mesi).
Ho parlato di tale argomento nel mio articolo sulle categorie protette negli sfratti
I tempi
I tempi dello sfratto per finita locazione sono più brevi rispetto a quelli di un giudizio ordinario dove viene chiesto il rilascio dell’immobile.
Le tempistiche dello sfratto per finita locazione (così come quelle dello sfratto per morosità), non hanno mai una durata simile e dipendono da caso a caso.
In particolare, come abbiamo detto, condizionano la fase esecutiva la presenza nell’immobile da sgomberare di una delle categorie protette sopra indicate.
Intimazione di licenza per finita locazione
L’articolo 657 c.p.c. disciplina, oltre allo sfratto per finita locazione, anche l’intimazione di licenza per finita locazione.
In particolare il locatore con l’intimazione di licenza può intimare al conduttore il rilascio dell’immobile locato prima della scadenza del contratto.
Si differenzia, pertanto, dallo sfratto per finita locazione che può essere intimato, invece dopo la scadenza del contratto, purché non sia intervenuto un tacito rinnovo di quest’ultimo.
Pertanto, il presupposto sufficiente e necessario per azionare tale procedimento è che il contratto venga a scadere (licenza) o sia già scaduto (sfratto).
La licenza per finita locazione costituisce, dunque, una particolare ipotesi di provvedimento di condanna in futuro, essendo richiesta ancora prima della scadenza prevista contrattualmente.
Sfratto per necessità
Con il termine sfratto per necessità si indica la procedura giudiziaria, finalizzata alla liberazione dell’immobile, che viene intrapresa quando, nonostante il diniego di rinnovo del contratto di locazione alla prima scadenza, comunicato dal locatore, il conduttore non rilasci l’immobile locato.
Il locatore, invece, sia nei contratti ad uso abitativo che ad uso diverso, può liberare l’immobile per la prima scadenza contrattuale solo in presenza di motivi che sono specificamente indicati dalla legge.
A differenza della procedura di sfratto per morosità e per finita locazione, nel caso dello sfratto per necessità non andrà notificato un atto di citazione finalizzato ad ottenere un provvedimento di convalida di sfratto, bensì dovrà essere direttamente depositato in Tribunale di un ricorso ai sensi dell’art. 447 bis c.p.d., nel quale il locatore chiederà l’emissione di una ordinanza di rilascio.
Indennità di occupazione
Il locatore, ai sensi dell’articolo 1591 c.c. può chiedere al conduttore, o unicamente al preavviso di sfratto stragiudiziale, o con lettera di messa in mora separata, un’ indennità di occupazione, oltre ad un risarcimento dei danni, in caso di ritardo nella riconsegna dell’immobile.
L’ indennità di occupazione consiste in un risarcimento forfettario per l’illegittima occupazione dell’immobile locato, ragguagliata all’importo dei canoni di locazione.
In sede giudiziaria, tale indennità potrà essere chiesta, o insieme alla citazione di convalida, oppure con separato procedimento per decreto ingiuntivo.
Finita locazione e indennità di avviamento commerciale
Nel caso in cui un contratto di locazione per uso commerciale cessi per recesso del locatore, e non per cause legate alla disdetta o recesso del conduttore, quest’ultimo ha diritto all’indennità per la perdita di avviamento commerciale.
Il pagamento dell’indennità di avviamento commerciale ha una funzione riparatoria e serve a compensare le difficoltà che il conduttore si troverà ad affrontare, relative alla perdita della sede in cui lo stesso esercita la propria attività.
L’avviamento commerciale è previsto esclusivamente nel caso di locazioni commerciali e nei casi di svolgimento di attività che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori.
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Guarda anche il mio video sullo sfratto per finita locazione!